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Appartement type 3/4

VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface77m²
Coût Total155 000€
Loyer Annuel10 361€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente de particulier à particulier Agence s abstenir Surface 77m2 diagnostic ok décembre 2025, entièrement refait à neuf Apt 5eme et dernier étage avec ascenseur, très lumineux et traversant, grande pièce de vie salon / salle à manger, cuisine avec four, plaque et hotte, logia pour machine à laver, douche italienne, 2 chambres, 1 dressing , toilette séparé avec lave main, une place de parking libre vient compléter le bien. Situé à poximité du centre ville, de l hospital et de commerces cet appartement allie praticité et confort.

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.282310, 4.069460
Total : 155 000€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 146 600€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10361€/an
Fourchette totale : 698€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 8378€ - 12812€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 478,87 €/m²
Basé sur :527 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 873 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-8 873€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-41 127€ (-36.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 303,56€
Coût de l'assurance :13 562,50€
Taxe foncière : 1 036,07€/an
Soit par mois : 86,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (vérifier l'état de l'actuel).
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine pour moderniser le style.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec style un peu daté
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou rénovation du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€/chambre = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 361 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 382 €
Revenus locatifs : +10 361 €
Charges déductibles : -48 382 €
Résultat foncier Année 1 : -38 021 €(Déficit de 38 021 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 621 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 782 €/an
Revenus locatifs : +10 361 €
Charges déductibles : -6 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16620.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 361 €48 387 €5 208 €-38 026 €21 400 €16 626 €16 626 €
210 568 €6 648 €5 070 €3 920 €--12 706 €
310 779 €6 505 €4 927 €4 274 €--8 432 €
410 995 €6 357 €4 779 €4 638 €--3 795 €
511 215 €6 204 €4 626 €5 011 €---
611 439 €6 046 €4 467 €5 393 €---
711 668 €5 882 €4 303 €5 786 €---
811 901 €5 712 €4 134 €6 189 €---
912 139 €5 537 €3 958 €6 602 €---
1012 382 €5 355 €3 777 €7 026 €---
1112 630 €5 168 €3 589 €7 462 €---
1212 882 €4 974 €3 395 €7 909 €---
1313 140 €4 773 €3 194 €8 367 €---
1413 403 €4 565 €2 986 €8 838 €---
1513 671 €4 350 €2 771 €9 321 €---
1613 944 €4 127 €2 549 €9 817 €---
1714 223 €3 897 €2 319 €10 326 €---
1814 507 €3 659 €2 081 €10 848 €---
1914 798 €3 413 €1 834 €11 385 €---
2015 094 €3 158 €1 580 €11 935 €---
2115 395 €2 895 €1 316 €12 501 €---
2215 703 €2 622 €1 043 €13 081 €---
2316 017 €2 340 €761 €13 678 €---
2416 338 €2 048 €469 €14 290 €---
2516 664 €1 746 €167 €14 918 €---
TOTAL331 855 €156 368 €75 304 €175 487 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 176 €-6 420 €+8 596 €
2+2 176 €0 €+2 176 €
3+2 176 €0 €+2 176 €
4+2 176 €0 €+2 176 €
5+2 176 €+365 €+1 811 €
6+2 176 €+1 618 €+558 €
7+2 176 €+1 736 €+440 €
8+2 176 €+1 857 €+319 €
9+2 176 €+1 981 €+195 €
10+2 176 €+2 108 €+68 €
11+2 176 €+2 239 €-63 €
12+2 176 €+2 373 €-197 €
13+2 176 €+2 510 €-334 €
14+2 176 €+2 651 €-475 €
15+2 176 €+2 796 €-620 €
16+2 176 €+2 945 €-769 €
17+2 176 €+3 098 €-922 €
18+2 176 €+3 254 €-1 078 €
19+2 176 €+3 415 €-1 239 €
20+2 176 €+3 581 €-1 405 €
21+2 176 €+3 750 €-1 574 €
22+2 176 €+3 924 €-1 748 €
23+2 176 €+4 103 €-1 927 €
24+2 176 €+4 287 €-2 111 €
25+2 176 €+4 476 €-2 300 €
Total+54 400 €+52 646 €+1 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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