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vente - appartement

Bien expiré
VilleVerdière (83)
Surface47m²
Coût Total104 220€
Loyer Annuel5 189€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 042,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminee, Salle d eau

Situé au centre du village, cet appartement de 47 m² n'attend plus que votre touche personnelle. Copropriété sans charges ni syndic. Parking facile et gratuit à proximité et commodités accessibles à pied. A visiter sans tarder. Référence agence : 14700

Ville : Verdière
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83560
Coordonnées : 43.638120, 5.934658
Total : 104 220€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 51 300€
Valeur du bien : 100 300€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.39€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 432€/mois
Loyer annuel estimé : 5189€/an
Fourchette totale : 347€ - 539€/mois
Fourchette annuelle : 4166€ - 6462€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 537,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 309,51€
Coût de l'assurance :8 858,70€
Taxe foncière : 518,86€/an
Soit par mois : 43,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 432,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée avec équipements anciens
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et remplacement de l'éclairage dans le salon
Quantité: 15 m² de murs
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et éclairage ancien
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 300 €(1 091 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement des murs: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 189 €/an
Calcul : 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 527 €
Revenus locatifs : +5 189 €
Charges déductibles : -55 527 €
Résultat foncier Année 1 : -50 338 €(Déficit de 50 338 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 938 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 227 €/an
Revenus locatifs : +5 189 €
Charges déductibles : -4 227 €
Résultat foncier Années 2+ : 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28938.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 189 €55 530 €3 357 €-50 341 €21 400 €28 941 €28 941 €
25 292 €4 139 €3 266 €1 153 €--27 788 €
35 398 €4 045 €3 172 €1 353 €--26 435 €
45 506 €3 948 €3 075 €1 558 €--24 877 €
55 616 €3 848 €2 975 €1 768 €--23 109 €
65 729 €3 745 €2 872 €1 984 €--21 126 €
75 843 €3 638 €2 765 €2 205 €--18 920 €
85 960 €3 528 €2 654 €2 433 €--16 488 €
96 079 €3 414 €2 540 €2 666 €--13 822 €
106 201 €3 296 €2 422 €2 905 €--10 917 €
116 325 €3 174 €2 301 €3 151 €--7 766 €
126 451 €3 048 €2 175 €3 403 €---
136 580 €2 918 €2 045 €3 662 €---
146 712 €2 784 €1 911 €3 928 €---
156 846 €2 645 €1 772 €4 201 €---
166 983 €2 502 €1 629 €4 481 €---
177 123 €2 354 €1 481 €4 769 €---
187 265 €2 201 €1 328 €5 064 €---
197 411 €2 043 €1 170 €5 367 €---
207 559 €1 880 €1 007 €5 679 €---
217 710 €1 712 €838 €5 998 €---
227 864 €1 537 €664 €6 327 €---
238 022 €1 357 €484 €6 664 €---
248 182 €1 172 €298 €7 010 €---
258 346 €980 €106 €7 366 €---
TOTAL166 194 €121 440 €48 310 €44 754 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 090 €-6 420 €+7 510 €
2+1 090 €0 €+1 090 €
3+1 090 €0 €+1 090 €
4+1 090 €0 €+1 090 €
5+1 090 €0 €+1 090 €
6+1 090 €0 €+1 090 €
7+1 090 €0 €+1 090 €
8+1 090 €0 €+1 090 €
9+1 090 €0 €+1 090 €
10+1 090 €0 €+1 090 €
11+1 090 €0 €+1 090 €
12+1 090 €+1 021 €+69 €
13+1 090 €+1 099 €-9 €
14+1 090 €+1 178 €-88 €
15+1 090 €+1 260 €-170 €
16+1 090 €+1 344 €-254 €
17+1 090 €+1 431 €-341 €
18+1 090 €+1 519 €-429 €
19+1 090 €+1 610 €-520 €
20+1 090 €+1 704 €-614 €
21+1 090 €+1 800 €-710 €
22+1 090 €+1 898 €-808 €
23+1 090 €+1 999 €-909 €
24+1 090 €+2 103 €-1 013 €
25+1 090 €+2 210 €-1 120 €
Total+27 250 €+15 756 €+11 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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