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Appartement 4 pièces 76 m²

VilleMans (72)
Surface76m²
Coût Total131 072€
Loyer Annuel9 410€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 900 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 538,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m²

NOUVEAUTE et EXCLUSIVITÉ pour ce T4 de 76m² en RDC avec balcon, loggia fermée.

Situé dans la résidence Gallieni à proximité immédiate des bords de l'Huisne et de toutes les commodités, découvrez cet appartement comprenant une entrée, un salon/séjour de 17,7 m² , une cuisine indépendante aménagée et équipée donnant accès à la loggia, idéale pour s'y installer avec un livre. Un cellier et un wc indépendant.

L'espace nuit desservi par un couloir avec placards, offre une salle d'eau et 3 chambres dont 2 avec un balcon commun.

Une place de parking extérieure privative complète ce bien

LES PRINCIPAUX ATOUTS :

  • Appartement en bon état
  • Cuisine aménagée et équipée
  • 3 chambres
  • Loggia fermée et balcon
  • Place de parking privative
  • Proximité des Commerces, Transports, Ecoles et Services
  • Les Bords de l'Huisne pour les passionnés de la Nature, les balades ...
  • DPE D
  • Faibles Charges

Ideal pour primo-accédants et Investisseurs

A DECOUVRIR SANS TARDER

Nathalie TROTIGNON au [Coordonnées masquées] pour tous renseignements et visites.

Nathalie TROTIGNON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 76 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 25 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/10/2025

Consommation énergie primaire : 193 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 184 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 1 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.982693, 0.217122
Total : 131 072€
Prix d'acquisition : 116 900€
Travaux : 4 820€
Valeur du bien : 121 720€
Frais de notaire : 9 352€
Coût estimé : 9 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9410€/an
Fourchette totale : 626€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7514€ - 11784€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 337,84 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 676 €
Prix d'achat :116 900 €
Décote à l'achat :+15 224€ (+15.0%)
Marge achat-revente :-29 396€ (-28.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 072€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 694,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 359,68€
Coût de l'assurance :11 796,48€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 784,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 820 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les tarifs sont ajustés pour les murs en bon état. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 072 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 496 €
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -11 496 €
Résultat foncier Année 1 : -2 086 €(Déficit de 2 086 €)
Imputable sur revenu global : 2 086 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 676 €/an
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -6 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 734 €/an
Prix d'achat du bien : 116 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 985 €(65% de 116 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 763 €/an
Calcul : 75 985 € × 3,636% = 2 763 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 410 €11 500 €4 508 €-2 090 €2 090 €--
29 598 €6 562 €4 390 €3 037 €---
39 790 €6 439 €4 267 €3 351 €---
49 986 €6 312 €4 140 €3 674 €---
510 186 €6 181 €4 009 €4 005 €---
610 389 €6 045 €3 873 €4 345 €---
710 597 €5 904 €3 732 €4 693 €---
810 809 €5 758 €3 586 €5 051 €---
911 025 €5 607 €3 435 €5 419 €---
1011 246 €5 450 €3 279 €5 795 €---
1111 471 €5 288 €3 117 €6 182 €---
1211 700 €5 121 €2 949 €6 579 €---
1311 934 €4 947 €2 775 €6 987 €---
1412 173 €4 768 €2 596 €7 405 €---
1512 416 €4 582 €2 410 €7 835 €---
1612 665 €4 389 €2 217 €8 276 €---
1712 918 €4 189 €2 018 €8 728 €---
1813 176 €3 983 €1 811 €9 193 €---
1913 440 €3 769 €1 597 €9 671 €---
2013 709 €3 548 €1 376 €10 161 €---
2113 983 €3 319 €1 147 €10 664 €---
2214 262 €3 081 €910 €11 181 €---
2314 548 €2 836 €664 €11 712 €---
2414 839 €2 581 €409 €12 257 €---
2515 135 €2 318 €146 €12 817 €---
TOTAL301 405 €124 476 €65 360 €176 929 €2 090 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 627 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-627 €+2 603 €
2+1 976 €+911 €+1 065 €
3+1 976 €+1 005 €+971 €
4+1 976 €+1 102 €+874 €
5+1 976 €+1 202 €+774 €
6+1 976 €+1 303 €+673 €
7+1 976 €+1 408 €+568 €
8+1 976 €+1 515 €+461 €
9+1 976 €+1 626 €+350 €
10+1 976 €+1 739 €+237 €
11+1 976 €+1 855 €+121 €
12+1 976 €+1 974 €+2 €
13+1 976 €+2 096 €-120 €
14+1 976 €+2 222 €-246 €
15+1 976 €+2 350 €-374 €
16+1 976 €+2 483 €-507 €
17+1 976 €+2 619 €-643 €
18+1 976 €+2 758 €-782 €
19+1 976 €+2 901 €-925 €
20+1 976 €+3 048 €-1 072 €
21+1 976 €+3 199 €-1 223 €
22+1 976 €+3 354 €-1 378 €
23+1 976 €+3 514 €-1 538 €
24+1 976 €+3 677 €-1 701 €
25+1 976 €+3 845 €-1 869 €
Total+49 400 €+53 079 €+-3 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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