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Maison 7 pièces 177 m²

Bien expiré
VilleÉchelles (73)
Surface177m²
Coût Total278 320€
Loyer Annuel20 433€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 045,2 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spacieuse maison 7 pièces avec jardin

Découvrez cette maison familiale pleine de charme, construite en 1930, qui s'étend sur une surface généreuse de 177 m². Idéale pour accueillir une grande famille ou pour un investissement avisé, cette demeure se distingue par ses volumes spacieux et son ambiance chaleureuse. Elle propose cinq chambres confortables, un salon inondé de lumière naturelle et une cuisine kitchenette, alliant fonctionnalité et convivialité.

À l'extérieur, une vaste terrasse et un jardin de 385 m² vous invitent à profiter de moments de détente en plein air. Grâce à son orientation est-ouest, la maison bénéficie d'une vue dégagée et d'une luminosité naturelle tout au long de la journée, créant une atmosphère accueillante et lumineuse.

En complément, une cave de 60 m² offre un espace de rangement pratique pour répondre à vos besoins quotidiens. Située dans un quartier prisé, cette maison jouit d'un emplacement idéal à proximité des commodités locales, avec des écoles accessibles à pied, simplifiant ainsi le quotidien des familles.

Caractéristiques techniques :

  • Surface totale : 177 m²
  • Année de construction : 1930
  • DPE : G (364)
  • Émissions de gaz à effet de serre : G (115)
  • Mode de chauffage : FUEL
  • Taxe foncière : 1424 €

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été réunies avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de la publication. Elles sont communiquées à titre indicatif et visent à informer le lecteur sans se substituer aux diagnostics réglementaires ni aux vérifications techniques et administratives habituellement requises dans le cadre d'une transaction (diagnostics obligatoires, règles d'urbanisme, servitudes, documents cadastraux). Nous mettons tout en œuvre pour maintenir ces éléments à jour, sans pouvoir garantir leur exhaustivité permanente. Pour consulter les cartographies officielles relatives aux risques naturels, miniers et technologiques, merci de vous référer à Géorisques. Zefir s'engage à accompagner chaque candidat acquéreur avec transparence et rigueur et reste disponible pour apporter des précisions sur les démarches à prévoir.

Pour toute question, contactez Zefir au [Coordonnées masquées]. Référence annonce : eb4147ab-e3a0-4052-9422-ed668b Date de réalisation du diagnostic : 10/08/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Échelles
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73360
Coordonnées : 45.438357, 5.756053
Total : 278 320€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 78 520€
Valeur du bien : 263 520€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1703€/mois
Loyer annuel estimé : 20433€/an
Fourchette totale : 1205€ - 2406€/mois
Fourchette annuelle : 14458€ - 28876€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 284,47 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :404 351 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-219 351€ (-54.2%)
Marge achat-revente :126 031€ (31.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 440,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 452,25€
Coût de l'assurance :24 353,00€
Taxe foncière : 1 424,00€/an
Soit par mois : 118,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 702,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 559,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 364 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 520 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:10 620€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 400€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 700€ = 15400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 400€
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1600€ = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échelles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 433 €/an
Calcul : 1 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 974 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 901 €
Revenus locatifs : +20 433 €
Charges déductibles : -89 901 €
Résultat foncier Année 1 : -69 468 €(Déficit de 69 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 381 €/an
Revenus locatifs : +20 433 €
Charges déductibles : -11 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48068.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 433 €89 910 €8 992 €-69 477 €21 400 €48 077 €48 077 €
220 842 €11 147 €8 749 €9 694 €--38 383 €
321 258 €10 896 €8 498 €10 362 €--28 021 €
421 684 €10 637 €8 239 €11 047 €--16 974 €
522 117 €10 369 €7 971 €11 748 €--5 226 €
622 560 €10 092 €7 694 €12 468 €---
723 011 €9 806 €7 408 €13 205 €---
823 471 €9 510 €7 112 €13 961 €---
923 940 €9 205 €6 807 €14 735 €---
1024 419 €8 890 €6 492 €15 530 €---
1124 908 €8 564 €6 166 €16 344 €---
1225 406 €8 227 €5 829 €17 179 €---
1325 914 €7 879 €5 481 €18 035 €---
1426 432 €7 519 €5 121 €18 913 €---
1526 961 €7 148 €4 750 €19 813 €---
1627 500 €6 764 €4 366 €20 736 €---
1728 050 €6 368 €3 970 €21 682 €---
1828 611 €5 958 €3 560 €22 653 €---
1929 183 €5 535 €3 137 €23 648 €---
2029 767 €5 098 €2 699 €24 669 €---
2130 362 €4 646 €2 248 €25 716 €---
2230 969 €4 179 €1 781 €26 791 €---
2331 589 €3 697 €1 298 €27 892 €---
2432 221 €3 198 €800 €29 022 €---
2532 865 €2 683 €285 €30 182 €---
TOTAL654 472 €267 925 €129 452 €386 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 291 €-6 420 €+10 711 €
2+4 291 €0 €+4 291 €
3+4 291 €0 €+4 291 €
4+4 291 €0 €+4 291 €
5+4 291 €0 €+4 291 €
6+4 291 €+2 173 €+2 118 €
7+4 291 €+3 961 €+330 €
8+4 291 €+4 188 €+103 €
9+4 291 €+4 421 €-130 €
10+4 291 €+4 659 €-368 €
11+4 291 €+4 903 €-612 €
12+4 291 €+5 154 €-863 €
13+4 291 €+5 410 €-1 119 €
14+4 291 €+5 674 €-1 383 €
15+4 291 €+5 944 €-1 653 €
16+4 291 €+6 221 €-1 930 €
17+4 291 €+6 505 €-2 214 €
18+4 291 €+6 796 €-2 505 €
19+4 291 €+7 095 €-2 804 €
20+4 291 €+7 401 €-3 110 €
21+4 291 €+7 715 €-3 424 €
22+4 291 €+8 037 €-3 746 €
23+4 291 €+8 368 €-4 077 €
24+4 291 €+8 707 €-4 416 €
25+4 291 €+9 055 €-4 764 €
Total+107 275 €+115 964 €+-8 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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