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Appartement 6 pièces 175 m²

VilleÉpinal (88)
Surface175m²
Coût Total294 660€
Loyer Annuel18 797€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 500 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 254,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 175 m²

EXCEPTIONNEL : votre agence immobilière LAFORET EPINAL Vieux moulins vous propose en exclusivité à EPINAL HYPER CENTRE rive gauche - Dans petite copropriété à faibles charges, en 2ème étage Appartement de caractère type F6 comprenant hall d'entrée, cuisine aménagée, salon, séjour, 4 chambres, salle de bain, buanderie, mansarde de 12 m², cave. Chauffage individuel gaz

Surface : 175 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6

Consommation énergie primaire : 155 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 151 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 210 € et 3 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.185300, 6.442545
Total : 294 660€
Prix d'acquisition : 219 500€
Travaux : 57 600€
Valeur du bien : 277 100€
Frais de notaire : 17 560€
Coût estimé : 17 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1566€/mois
Loyer annuel estimé : 18797€/an
Fourchette totale : 1225€ - 2003€/mois
Fourchette annuelle : 14702€ - 24033€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 320 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 000 €
Prix d'achat :219 500 €
Décote à l'achat :-11 500€ (-5.0%)
Marge achat-revente :-63 660€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 475,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 561,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 881,22€
Coût de l'assurance :25 782,75€
Taxe foncière : 1 879,70€/an
Soit par mois : 156,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 566,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 717,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 797 €/an
Calcul : 1 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 695 €
Revenus locatifs : +18 797 €
Charges déductibles : -70 695 €
Résultat foncier Année 1 : -51 898 €(Déficit de 51 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 095 €/an
Revenus locatifs : +18 797 €
Charges déductibles : -13 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30497.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 675 €(65% de 219 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 188 €/an
Calcul : 142 675 € × 3,636% = 5 188 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 797 €70 704 €10 193 €-51 907 €21 400 €30 507 €30 507 €
219 173 €12 837 €9 926 €6 336 €--24 172 €
319 556 €12 561 €9 650 €6 996 €--17 176 €
419 948 €12 274 €9 363 €7 673 €--9 503 €
520 346 €11 978 €9 067 €8 369 €--1 135 €
620 753 €11 671 €8 760 €9 083 €---
721 168 €11 353 €8 442 €9 816 €---
821 592 €11 023 €8 112 €10 568 €---
922 024 €10 682 €7 771 €11 341 €---
1022 464 €10 329 €7 418 €12 135 €---
1122 913 €9 963 €7 052 €12 950 €---
1223 372 €9 585 €6 674 €13 787 €---
1323 839 €9 192 €6 281 €14 647 €---
1424 316 €8 786 €5 875 €15 530 €---
1524 802 €8 366 €5 455 €16 437 €---
1625 298 €7 930 €5 019 €17 368 €---
1725 804 €7 479 €4 568 €18 325 €---
1826 320 €7 012 €4 101 €19 309 €---
1926 847 €6 528 €3 617 €20 319 €---
2027 384 €6 027 €3 116 €21 357 €---
2127 931 €5 508 €2 597 €22 423 €---
2228 490 €4 971 €2 060 €23 519 €---
2329 060 €4 415 €1 504 €24 645 €---
2429 641 €3 839 €928 €25 802 €---
2530 234 €3 242 €331 €26 992 €---
TOTAL602 074 €278 256 €147 881 €323 817 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 817 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 947 €-6 420 €+10 367 €
2+3 947 €0 €+3 947 €
3+3 947 €0 €+3 947 €
4+3 947 €0 €+3 947 €
5+3 947 €0 €+3 947 €
6+3 947 €+2 384 €+1 563 €
7+3 947 €+2 945 €+1 002 €
8+3 947 €+3 171 €+776 €
9+3 947 €+3 402 €+545 €
10+3 947 €+3 641 €+306 €
11+3 947 €+3 885 €+62 €
12+3 947 €+4 136 €-189 €
13+3 947 €+4 394 €-447 €
14+3 947 €+4 659 €-712 €
15+3 947 €+4 931 €-984 €
16+3 947 €+5 210 €-1 263 €
17+3 947 €+5 498 €-1 551 €
18+3 947 €+5 793 €-1 846 €
19+3 947 €+6 096 €-2 149 €
20+3 947 €+6 407 €-2 460 €
21+3 947 €+6 727 €-2 780 €
22+3 947 €+7 056 €-3 109 €
23+3 947 €+7 393 €-3 446 €
24+3 947 €+7 741 €-3 794 €
25+3 947 €+8 098 €-4 151 €
Total+98 675 €+97 145 €+1 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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