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Achat maison de village 2 étages

Bien expiré
VilleHévilliers (55)
Surface125m²
Coût Total141 260€
Loyer Annuel10 061€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 520 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 125 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Salle de séjour : 37 m², 1 Box, Terrain de 1200 m², Travaux

À vendre Maison de village à rénover Hévilliers (125 m2, terrain 1200 m2) Située au coeur du charmant village d'Hévilliers, cette maison de caractère de 125 m2 habitables offre un beau potentiel pour les amoureux de la rénovation. Elle se compose de 5 pièces, d'une salle de bain et dispose également de dépendances idéales pour du stockage, un atelier ou un futur aménagement. Implantée sur un terrain de 1200 m2, vous profiterez d'un bel espace extérieur, parfait pour un jardin, une terrasse ou tout projet paysager. La maison nécessite des travaux de rénovation, mais elle offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer un lieu de vie chaleureux et personnalisé. Une belle opportunité pour un projet familial ou une résidence secondaire !

Ville : Hévilliers
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55290
Coordonnées : 48.599970, 5.290260
Total : 141 260€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 71 060€
Valeur du bien : 136 060€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10061€/an
Fourchette totale : 654€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7853€ - 12890€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :41,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 533,03€
Coût de l'assurance :12 360,25€
Taxe foncière : 1 006,08€/an
Soit par mois : 83,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en linoléum par un nouveau revêtement
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 060 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Isolation:5 000€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 40€/m² = 5000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs/plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale Hévilliers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 061 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 260 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 358 €
Revenus locatifs : +10 061 €
Charges déductibles : -77 358 €
Résultat foncier Année 1 : -67 298 €(Déficit de 67 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 298 €/an
Revenus locatifs : +10 061 €
Charges déductibles : -6 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 762 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45897.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 061 €77 363 €4 802 €-67 302 €21 400 €45 902 €45 902 €
210 262 €6 176 €4 676 €4 086 €--41 816 €
310 467 €6 045 €4 544 €4 422 €--37 394 €
410 677 €5 909 €4 409 €4 768 €--32 626 €
510 890 €5 768 €4 268 €5 122 €--27 505 €
611 108 €5 623 €4 122 €5 485 €--22 019 €
711 330 €5 472 €3 972 €5 858 €--16 162 €
811 557 €5 316 €3 816 €6 240 €--9 921 €
911 788 €5 155 €3 655 €6 633 €--3 289 €
1012 024 €4 988 €3 488 €7 035 €---
1112 264 €4 815 €3 315 €7 449 €---
1212 509 €4 637 €3 136 €7 873 €---
1312 760 €4 452 €2 951 €8 308 €---
1413 015 €4 260 €2 759 €8 755 €---
1513 275 €4 062 €2 561 €9 213 €---
1613 541 €3 857 €2 356 €9 684 €---
1713 811 €3 644 €2 144 €10 167 €---
1814 088 €3 425 €1 924 €10 663 €---
1914 369 €3 197 €1 697 €11 172 €---
2014 657 €2 962 €1 461 €11 695 €---
2114 950 €2 718 €1 218 €12 232 €---
2215 249 €2 466 €965 €12 783 €---
2315 554 €2 205 €705 €13 349 €---
2415 865 €1 935 €435 €13 930 €---
2516 182 €1 656 €155 €14 527 €---
TOTAL322 251 €178 105 €69 533 €144 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-6 420 €+8 533 €
2+2 113 €0 €+2 113 €
3+2 113 €0 €+2 113 €
4+2 113 €0 €+2 113 €
5+2 113 €0 €+2 113 €
6+2 113 €0 €+2 113 €
7+2 113 €0 €+2 113 €
8+2 113 €0 €+2 113 €
9+2 113 €0 €+2 113 €
10+2 113 €+1 124 €+989 €
11+2 113 €+2 235 €-122 €
12+2 113 €+2 362 €-249 €
13+2 113 €+2 492 €-379 €
14+2 113 €+2 626 €-513 €
15+2 113 €+2 764 €-651 €
16+2 113 €+2 905 €-792 €
17+2 113 €+3 050 €-937 €
18+2 113 €+3 199 €-1 086 €
19+2 113 €+3 352 €-1 239 €
20+2 113 €+3 509 €-1 396 €
21+2 113 €+3 670 €-1 557 €
22+2 113 €+3 835 €-1 722 €
23+2 113 €+4 005 €-1 892 €
24+2 113 €+4 179 €-2 066 €
25+2 113 €+4 358 €-2 245 €
Total+52 825 €+43 244 €+9 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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