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Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface74.3m²
Coût Total51 585€
Loyer Annuel7 981€
Rentabilité15.47%
Cashflow/mois+333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 74.3 m²
Prix au m² : 598,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 32 m²), 2 chambres, calme, Exposition sud-est, Pas de balcon

EPINAL Rive gauche Appartement à rénover de type F4 double orientation Rue et Jardin, situé dans un quartier calme d'Epinal, à proximité de l'Espace Cours et toutes commodités. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine séparée, de deux chambres indépendantes ainsi que d'une salle de bain et WC séparé. Fonctionnel et lumineux, cet appartement constitue une belle opportunité pour un premier achat, un pied à terre ou un investissement locatif. A découvrir sans tarder.

4 pièces 74,28 surface(m²) 2 chambres

44 500 €

Référence : 36316   Stephane THIEBAUT / Agent commercial

88000 Épinal

N° RSAC : 441583929

Cette annonce vous est proposée par THIEBAUT Stephane - SARL - N°RSAC: 441583929, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Epinal

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.159355, 6.446829
Total : 51 585€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 3 525€
Valeur du bien : 48 025€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.3m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7981€/an
Fourchette totale : 520€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6242€ - 10204€/an
Rentabilité brute :15.47%
Fourchette de rentabilité :12.10% - 19.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,16 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 110 €
Prix d'achat :44 500 €
Décote à l'achat :-48 610€ (-52.2%)
Marge achat-revente :41 525€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :51 585€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :252,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :12,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 265,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 239,00€
Coût de l'assurance :3 868,88€
Taxe foncière : 798,07€/an
Soit par mois : 66,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 332,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain et du WC séparé
Quantité: salle de bain (6 m²) + WC (2 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain et WC en bon état, rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 525 €(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 700€
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€, Remplacement robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1350€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafond 2 chambres: 24 m² × 25€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:625€
    Peinture murs et plafond salon: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 6 m² × 25€/m² = 150€, Peinture murs WC: 2 m² × 25€/m² = 50€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 981 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 51 585 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 155 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 525 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 158 €
Revenus locatifs : +7 981 €
Charges déductibles : -6 158 €
Résultat foncier Année 1 : 1 822 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 633 €/an
Revenus locatifs : +7 981 €
Charges déductibles : -2 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 347 €/an
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 981 €6 160 €1 682 €1 821 €---
28 140 €2 590 €1 637 €5 551 €---
38 303 €2 543 €1 590 €5 760 €---
48 469 €2 494 €1 542 €5 975 €---
58 639 €2 444 €1 492 €6 194 €---
68 811 €2 393 €1 440 €6 418 €---
78 988 €2 339 €1 387 €6 648 €---
89 167 €2 284 €1 331 €6 883 €---
99 351 €2 227 €1 274 €7 123 €---
109 538 €2 168 €1 216 €7 369 €---
119 728 €2 107 €1 155 €7 621 €---
129 923 €2 045 €1 092 €7 878 €---
1310 121 €1 980 €1 027 €8 142 €---
1410 324 €1 912 €959 €8 412 €---
1510 530 €1 843 €890 €8 687 €---
1610 741 €1 771 €818 €8 970 €---
1710 956 €1 697 €744 €9 259 €---
1811 175 €1 620 €667 €9 555 €---
1911 398 €1 541 €588 €9 857 €---
2011 626 €1 459 €506 €10 167 €---
2111 859 €1 374 €421 €10 485 €---
2212 096 €1 287 €334 €10 809 €---
2312 338 €1 196 €244 €11 142 €---
2412 585 €1 103 €150 €11 482 €---
2512 836 €1 006 €54 €11 830 €---
TOTAL255 623 €51 585 €24 239 €204 039 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €+546 €+1 130 €
2+1 676 €+1 665 €+11 €
3+1 676 €+1 728 €-52 €
4+1 676 €+1 792 €-116 €
5+1 676 €+1 858 €-182 €
6+1 676 €+1 926 €-250 €
7+1 676 €+1 994 €-318 €
8+1 676 €+2 065 €-389 €
9+1 676 €+2 137 €-461 €
10+1 676 €+2 211 €-535 €
11+1 676 €+2 286 €-610 €
12+1 676 €+2 364 €-688 €
13+1 676 €+2 443 €-767 €
14+1 676 €+2 523 €-847 €
15+1 676 €+2 606 €-930 €
16+1 676 €+2 691 €-1 015 €
17+1 676 €+2 778 €-1 102 €
18+1 676 €+2 866 €-1 190 €
19+1 676 €+2 957 €-1 281 €
20+1 676 €+3 050 €-1 374 €
21+1 676 €+3 145 €-1 469 €
22+1 676 €+3 243 €-1 567 €
23+1 676 €+3 342 €-1 666 €
24+1 676 €+3 445 €-1 769 €
25+1 676 €+3 549 €-1 873 €
Total+41 900 €+61 212 €+-19 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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