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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface26.2m²
Coût Total72 310€
Loyer Annuel4 454€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 500 €
Surface : 26.2 m²
Prix au m² : 1 660,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Exposition sud, Interphone

Idéal investisseur ou premier achat. Situé dans le quartier Clos au Duc, dans une petite copropriété. Studio en RDC, offrant; Entrée avec placard, Salon-Séjour donnant sur Balcon (expo Sud), Cuisine et Salle d'eau avec Wc. Le tout, lumineux avec Cave et Place de parking en sous-sol.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.016431, 1.162791
Total : 72 310€
Prix d'acquisition : 43 500€
Travaux : 25 330€
Valeur du bien : 68 830€
Frais de notaire : 3 480€
Coût estimé : 3 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26.2m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 371€/mois
Loyer annuel estimé : 4454€/an
Fourchette totale : 309€ - 446€/mois
Fourchette annuelle : 3706€ - 5352€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 341 €
Prix d'achat :43 500 €
Décote à l'achat :+5 159€ (+13.5%)
Marge achat-revente :-33 969€ (-88.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :356,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 374,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 552,97€
Coût de l'assurance :5 423,25€
Taxe foncière : 445,37€/an
Soit par mois : 37,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 371,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 411,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère des espaces de couchage (même si aucune chambre n'est présente, cela s'applique au studio)
Quantité: studio (26.2 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 330 €(967 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 930€
    Rénovation intérieure studio: 26.2 m² × 150€/m² = 3930€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 454 €/an
Calcul : 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 310 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 217 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 384 €
Revenus locatifs : +4 454 €
Charges déductibles : -28 384 €
Résultat foncier Année 1 : -23 930 €(Déficit de 23 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 054 €/an
Revenus locatifs : +4 454 €
Charges déductibles : -3 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2529.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 275 €(65% de 43 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 028 €/an
Calcul : 28 275 € × 3,636% = 1 028 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 454 €28 386 €2 394 €-23 932 €21 400 €2 532 €2 532 €
24 543 €2 992 €2 330 €1 551 €--982 €
34 634 €2 926 €2 264 €1 708 €---
44 726 €2 857 €2 195 €1 869 €---
54 821 €2 787 €2 124 €2 034 €---
64 917 €2 714 €2 051 €2 204 €---
75 016 €2 638 €1 976 €2 378 €---
85 116 €2 560 €1 897 €2 556 €---
95 218 €2 479 €1 817 €2 739 €---
105 323 €2 395 €1 733 €2 927 €---
115 429 €2 309 €1 646 €3 120 €---
125 538 €2 219 €1 557 €3 318 €---
135 648 €2 127 €1 465 €3 521 €---
145 761 €2 031 €1 369 €3 730 €---
155 877 €1 932 €1 270 €3 944 €---
165 994 €1 830 €1 168 €4 164 €---
176 114 €1 725 €1 062 €4 389 €---
186 236 €1 615 €953 €4 621 €---
196 361 €1 502 €840 €4 859 €---
206 488 €1 385 €723 €5 103 €---
216 618 €1 265 €602 €5 353 €---
226 750 €1 140 €477 €5 611 €---
236 885 €1 011 €348 €5 875 €---
247 023 €877 €215 €6 146 €---
257 163 €739 €77 €6 425 €---
TOTAL142 653 €76 440 €34 553 €66 213 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+935 €-6 420 €+7 355 €
2+935 €0 €+935 €
3+935 €+218 €+717 €
4+935 €+561 €+374 €
5+935 €+610 €+325 €
6+935 €+661 €+274 €
7+935 €+713 €+222 €
8+935 €+767 €+168 €
9+935 €+822 €+113 €
10+935 €+878 €+57 €
11+935 €+936 €-1 €
12+935 €+995 €-60 €
13+935 €+1 056 €-121 €
14+935 €+1 119 €-184 €
15+935 €+1 183 €-248 €
16+935 €+1 249 €-314 €
17+935 €+1 317 €-382 €
18+935 €+1 386 €-451 €
19+935 €+1 458 €-523 €
20+935 €+1 531 €-596 €
21+935 €+1 606 €-671 €
22+935 €+1 683 €-748 €
23+935 €+1 762 €-827 €
24+935 €+1 844 €-909 €
25+935 €+1 927 €-992 €
Total+23 375 €+19 864 €+3 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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