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Maison

Bien expiré
VilleFerrières-Saint-Mary (15)
Surface45m²
Coût Total76 760€
Loyer Annuel3 732€
Rentabilité4.86%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 822,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 45 m², 4 pièces, 2 chambres

Fiche Id-VIZ179110 : Maison située dans le village de Ferrières-Saint-Mary, proche des commodités et de l'autoroute A75. Elle se compose d'une cuisine, d'un salon et d'une salle d'eau au rez-de-chaussée. A l'étage vous trouverez deux chambres ainsi que des combles. Une cave vient compléter le bien. La toiture est récente, les ouvertures sont en double vitrage PVC. Le chauffage est assuré par des radiateurs électriques et une cuisinière bois. Des terrains non-attenants peuvent également être proposés à la vente. N'hésitez pas à nous pour plus d'informations - Mentions légales : Proposé à la vente à 37000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : - Classe-Energie G : 498 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1490 et 2060 Euros - Affaire suivie par Mr RAPHAEL MARSAL (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Blesle - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ferrières-Saint-Mary
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15170
Coordonnées : 45.182327, 3.058574
Total : 76 760€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 73 800€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 311€/mois
Loyer annuel estimé : 3732€/an
Fourchette totale : 237€ - 408€/mois
Fourchette annuelle : 2846€ - 4893€/an
Rentabilité brute :4.86%
Fourchette de rentabilité :3.71% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :534,29 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :24 043 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :+12 957€ (+53.9%)
Marge achat-revente :-52 717€ (-219.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :378,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :19,19€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 397,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 679,38€
Coût de l'assurance :5 757,00€
Taxe foncière : 373,17€/an
Soit par mois : 31,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 310,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 428,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 498 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du mobilier du salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(818 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 700€
    Isolation combles: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rénovation murs salon: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Ferrières-Saint-Mary (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 732 €/an
Calcul : 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 760 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 230 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 942 €
Revenus locatifs : +3 732 €
Charges déductibles : -39 942 €
Résultat foncier Année 1 : -36 210 €(Déficit de 36 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 142 €/an
Revenus locatifs : +3 732 €
Charges déductibles : -3 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14810.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 732 €39 944 €2 541 €-36 213 €21 400 €14 813 €14 813 €
23 806 €3 077 €2 473 €730 €--14 083 €
33 882 €3 006 €2 403 €876 €--13 207 €
43 960 €2 934 €2 330 €1 026 €--12 180 €
54 039 €2 859 €2 255 €1 181 €--11 000 €
64 120 €2 781 €2 177 €1 339 €--9 660 €
74 203 €2 701 €2 097 €1 502 €--8 159 €
84 287 €2 618 €2 014 €1 669 €--6 490 €
94 372 €2 532 €1 928 €1 841 €--4 649 €
104 460 €2 443 €1 840 €2 017 €--2 632 €
114 549 €2 351 €1 748 €2 198 €--435 €
124 640 €2 256 €1 653 €2 384 €---
134 733 €2 158 €1 555 €2 575 €---
144 827 €2 057 €1 453 €2 771 €---
154 924 €1 952 €1 348 €2 972 €---
165 022 €1 843 €1 240 €3 179 €---
175 123 €1 731 €1 128 €3 392 €---
185 225 €1 615 €1 012 €3 610 €---
195 330 €1 495 €892 €3 835 €---
205 436 €1 371 €768 €4 065 €---
215 545 €1 243 €639 €4 302 €---
225 656 €1 110 €507 €4 546 €---
235 769 €973 €370 €4 796 €---
245 885 €831 €228 €5 053 €---
256 002 €685 €81 €5 317 €---
TOTAL119 527 €88 566 €36 679 €30 962 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+784 €-6 420 €+7 204 €
2+784 €0 €+784 €
3+784 €0 €+784 €
4+784 €0 €+784 €
5+784 €0 €+784 €
6+784 €0 €+784 €
7+784 €0 €+784 €
8+784 €0 €+784 €
9+784 €0 €+784 €
10+784 €0 €+784 €
11+784 €0 €+784 €
12+784 €+715 €+69 €
13+784 €+772 €+12 €
14+784 €+831 €-47 €
15+784 €+892 €-108 €
16+784 €+954 €-170 €
17+784 €+1 018 €-234 €
18+784 €+1 083 €-299 €
19+784 €+1 150 €-366 €
20+784 €+1 220 €-436 €
21+784 €+1 291 €-507 €
22+784 €+1 364 €-580 €
23+784 €+1 439 €-655 €
24+784 €+1 516 €-732 €
25+784 €+1 595 €-811 €
Total+19 600 €+9 419 €+10 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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