Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (68310)

VilleWittelsheim (68)
Surface72m²
Coût Total166 480€
Loyer Annuel8 651€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

APPARRTEMENT A RENOVER de 78,5 m² au 1ère et dernier étage avec garage, 2 caves, place de parking privée et dépendance. Petite copropriété de 4 appartements, charges de copropriété 40€ par mois. Idéal pour investissement ou 1ère acquisition

Ville : Wittelsheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68310
Coordonnées : 47.808320, 7.207670
Total : 166 480€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 62 800€
Valeur du bien : 158 800€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8651€/an
Fourchette totale : 554€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 6650€ - 11255€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :66,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 895,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 214,15€
Coût de l'assurance :19 977,60€
Taxe foncière : 865,14€/an
Soit par mois : 72,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 720,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour et conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour et conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 800 €(872 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Wittelsheim). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur des estimations réalistes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 651 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 480 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 615 €
Revenus locatifs : +8 651 €
Charges déductibles : -70 615 €
Résultat foncier Année 1 : -61 964 €(Déficit de 61 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 815 €/an
Revenus locatifs : +8 651 €
Charges déductibles : -7 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40563.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 651 €70 621 €5 676 €-61 969 €21 400 €40 569 €40 569 €
28 824 €7 671 €5 527 €1 153 €--39 416 €
39 001 €7 516 €5 372 €1 485 €--37 931 €
49 181 €7 356 €5 211 €1 825 €--36 106 €
59 365 €7 190 €5 045 €2 175 €--33 931 €
69 552 €7 018 €4 874 €2 534 €--31 397 €
79 743 €6 840 €4 696 €2 903 €--28 494 €
89 938 €6 656 €4 512 €3 282 €--25 212 €
910 136 €6 465 €4 321 €3 671 €--21 541 €
1010 339 €6 268 €4 124 €4 071 €--17 469 €
1110 546 €6 064 €3 920 €4 482 €--12 987 €
1210 757 €5 853 €3 708 €4 904 €---
1310 972 €5 634 €3 490 €5 338 €---
1411 191 €5 408 €3 263 €5 784 €---
1511 415 €5 173 €3 029 €6 242 €---
1611 644 €4 931 €2 787 €6 713 €---
1711 877 €4 680 €2 536 €7 197 €---
1812 114 €4 420 €2 276 €7 694 €---
1912 356 €4 151 €2 007 €8 205 €---
2012 603 €3 873 €1 728 €8 731 €---
2112 856 €3 585 €1 440 €9 271 €---
2213 113 €3 286 €1 142 €9 826 €---
2313 375 €2 978 €834 €10 397 €---
2413 642 €2 658 €514 €10 984 €---
2513 915 €2 328 €183 €11 588 €---
TOTAL277 107 €198 620 €82 214 €78 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €0 €+1 817 €
8+1 817 €0 €+1 817 €
9+1 817 €0 €+1 817 €
10+1 817 €0 €+1 817 €
11+1 817 €0 €+1 817 €
12+1 817 €+1 471 €+346 €
13+1 817 €+1 601 €+216 €
14+1 817 €+1 735 €+82 €
15+1 817 €+1 873 €-56 €
16+1 817 €+2 014 €-197 €
17+1 817 €+2 159 €-342 €
18+1 817 €+2 308 €-491 €
19+1 817 €+2 462 €-645 €
20+1 817 €+2 619 €-802 €
21+1 817 €+2 781 €-964 €
22+1 817 €+2 948 €-1 131 €
23+1 817 €+3 119 €-1 302 €
24+1 817 €+3 295 €-1 478 €
25+1 817 €+3 476 €-1 659 €
Total+45 425 €+27 442 €+17 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →