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Maison à vendre

VilleGorron (53)
Surface181
Coût Total140 460
Loyer Annuel14 277
Rentabilité10.16%
Cashflow/mois+344
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 662,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée

Cette maison en pierres imposante et spacieuse située au coeur de Gorron comporte 3 entrées différentes menant chacune à l'un de ses 3 étages habitables qui sont aussi reliés par un escalier intérieur. Elle pourrait donc être exploitée en tant que grande maison familiale ou être facilement convertie en 3 appartements distincts, ce qui la rendrait adaptée pour une activité de location saisonnière. Grâce à la grande fenêtre de son entrée et sa localisation, le premier niveau de ce bien se prêterait aussi à l'établissement d'un commerce.

En plus d'une grande cave accessible par l'extérieur qui fait office de vide sanitaire et d'un vaste grenier, elle comporte :

Niveau 1 : une grande entrée avec une grande fenêtre menant à une cuisine et un vaste espace de vie avec 2 fenêtres Niveau 2 : 3 grandes pièces et une salle de bains Niveau 3 : 3 grandes pièces et une salle de douche.

Ses planchers d'origine sont tous en bonne condition sur tous ses niveaux.

Un bien à fort potentiel qui mérite votre attention.

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.423351, -0.799410
Total : 140 460
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 10 860
Valeur du bien : 130 860
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14277€/an
Fourchette totale : 929€ - 1524€/mois
Fourchette annuelle : 11146€ - 18287€/an
Rentabilité brute :10.16%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 13.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 283,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 283
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-112 283 (-48.3%)
Marge achat-revente :91 823€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 330,78
Coût de l'assurance :12 290,25
Taxe foncière : 1 427,70€/an
Soit par mois : 118,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 189,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :343,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de rangement et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 860(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 860
    Isolation toiture/combles: 181 m² × 60€/m² = 10860€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 277 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 313
Revenus locatifs : +14 277
Charges déductibles : -17 313
Résultat foncier Année 1 : -3 036(Déficit de 3 036 €)
Imputable sur revenu global : 3 036
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 453 €/an
Revenus locatifs : +14 277
Charges déductibles : -6 453
Résultat foncier Années 2+ : 7 824 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 27717 3174 538-3 0403 040 €--
214 5636 3354 4158 228---
314 8546 2084 2898 646---
415 1516 0774 1589 074---
515 4545 9424 0239 512---
615 7635 8023 8839 961---
716 0785 6583 73910 420---
816 4005 5093 58910 891---
916 7285 3553 43511 373---
1017 0625 1953 27611 867---
1117 4045 0313 11212 373---
1217 7524 8612 94212 891---
1318 1074 6852 76613 421---
1418 4694 5042 58513 965---
1518 8384 3162 39714 522---
1619 2154 1232 20315 092---
1719 5993 9232 00315 677---
1819 9913 7161 79716 275---
1920 3913 5021 58316 889---
2020 7993 2821 36217 517---
2121 2153 0541 13418 161---
2221 6392 81889918 821---
2322 0722 57565519 497---
2422 5132 32340420 190---
2522 9642 06314420 900---
TOTAL457 296124 17365 331333 1233 040Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 912
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 123
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 998-912+3 910
2+2 998+2 468+530
3+2 998+2 594+404
4+2 998+2 722+276
5+2 998+2 854+144
6+2 998+2 988+10
7+2 998+3 126-128
8+2 998+3 267-269
9+2 998+3 412-414
10+2 998+3 560-562
11+2 998+3 712-714
12+2 998+3 867-869
13+2 998+4 026-1 028
14+2 998+4 189-1 191
15+2 998+4 357-1 359
16+2 998+4 528-1 530
17+2 998+4 703-1 705
18+2 998+4 883-1 885
19+2 998+5 067-2 069
20+2 998+5 255-2 257
21+2 998+5 448-2 450
22+2 998+5 646-2 648
23+2 998+5 849-2 851
24+2 998+6 057-3 059
25+2 998+6 270-3 272
Total+74 950+99 937+-24 987
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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