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Maison 4 pièces 161 m²

Bien expiré
VilleBrioude (43)
Surface161m²
Coût Total187 932€
Loyer Annuel14 016€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 682,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 161 m²

Maison à renover d'enivron 161m2 habitables composée : d'une cuisine, une salle à manger, un salon de 40m2 avec cheminée ouverte, 5 chambres dont une en enfilade, salle de bains-wc et grenier. Implantée sur un terrain clos de 727m2. Maison lumineuse offrant de beaux volumes. Travaux de renovation à prévoir. Proche des commodités et du centre ville de BRIOUDE. Cette annonce vous est proposée par SAVARY THOMAS - EI - NoRSAC: 938 674 488, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de LE PUY EN VELAY Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 161 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/10/2023

Consommation énergie primaire : 483 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 439 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 570 € et 6 230 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.290010, 3.395478
Total : 187 932€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 69 240€
Valeur du bien : 179 140€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14016€/an
Fourchette totale : 847€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 10160€ - 19335€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 702,14€
Coût de l'assurance :16 444,05€
Taxe foncière : 1 401,59€/an
Soit par mois : 116,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec mise aux normes de l'électricité et rafraîchissement des murs
Quantité: salon de 40 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 240 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 940€
    Isolation toiture/combles: 161 m² × 40€/m² = 6440€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€/fenêtre = 14000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 800€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brioude (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 016 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 932 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 570 €
Revenus locatifs : +14 016 €
Charges déductibles : -77 570 €
Résultat foncier Année 1 : -63 555 €(Déficit de 63 555 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 155 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 330 €/an
Revenus locatifs : +14 016 €
Charges déductibles : -8 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42154.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 016 €77 576 €6 277 €-63 561 €21 400 €42 161 €42 161 €
214 296 €8 169 €6 110 €6 127 €--36 034 €
314 582 €7 997 €5 937 €6 586 €--29 448 €
414 874 €7 818 €5 758 €7 056 €--22 392 €
515 171 €7 633 €5 573 €7 538 €--14 853 €
615 475 €7 442 €5 382 €8 033 €--6 820 €
715 784 €7 244 €5 184 €8 541 €---
816 100 €7 039 €4 980 €9 061 €---
916 422 €6 827 €4 768 €9 595 €---
1016 750 €6 608 €4 549 €10 142 €---
1117 085 €6 382 €4 323 €10 703 €---
1217 427 €6 148 €4 088 €11 279 €---
1317 776 €5 906 €3 846 €11 870 €---
1418 131 €5 655 €3 596 €12 476 €---
1518 494 €5 396 €3 336 €13 098 €---
1618 864 €5 128 €3 068 €13 736 €---
1719 241 €4 850 €2 791 €14 390 €---
1819 626 €4 564 €2 504 €15 062 €---
1920 018 €4 267 €2 208 €15 751 €---
2020 419 €3 960 €1 901 €16 458 €---
2120 827 €3 643 €1 584 €17 184 €---
2221 243 €3 315 €1 255 €17 929 €---
2321 668 €2 975 €916 €18 693 €---
2422 102 €2 624 €565 €19 478 €---
2522 544 €2 261 €201 €20 283 €---
TOTAL448 935 €211 426 €90 702 €237 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 943 €-6 420 €+9 363 €
2+2 943 €0 €+2 943 €
3+2 943 €0 €+2 943 €
4+2 943 €0 €+2 943 €
5+2 943 €0 €+2 943 €
6+2 943 €0 €+2 943 €
7+2 943 €+516 €+2 427 €
8+2 943 €+2 718 €+225 €
9+2 943 €+2 878 €+65 €
10+2 943 €+3 043 €-100 €
11+2 943 €+3 211 €-268 €
12+2 943 €+3 384 €-441 €
13+2 943 €+3 561 €-618 €
14+2 943 €+3 743 €-800 €
15+2 943 €+3 929 €-986 €
16+2 943 €+4 121 €-1 178 €
17+2 943 €+4 317 €-1 374 €
18+2 943 €+4 519 €-1 576 €
19+2 943 €+4 725 €-1 782 €
20+2 943 €+4 937 €-1 994 €
21+2 943 €+5 155 €-2 212 €
22+2 943 €+5 379 €-2 436 €
23+2 943 €+5 608 €-2 665 €
24+2 943 €+5 843 €-2 900 €
25+2 943 €+6 085 €-3 142 €
Total+73 575 €+71 253 €+2 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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