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Maison de 153 m² avec garage et jardinet

Bien expiré
VillePalluau (85)
Surface153m²
Coût Total248 380€
Loyer Annuel16 258€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 866,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 153 m², 5 pièces, 273 m² de terrain

Plein Centre Ville - Proximité Commerces, Ecoles et Collège à pieds Maison à rénover entièrement offrant sur surface habitable de 133 m² Le rez-de-chaussée dispose : D'une Entrée, Pièce de vie avec cuisine ouverte, salon, salle de bains, Wc, débarras. A l'étage : 4 chambres, débarras, salle de bains avec Wc. Jardinet clos exposé plein sud Préau de 34 m² en pierres au fond du jardin Garage Rénovation complète à prévoir (toiture, électricité, isolation, chauffage) (6.00 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Palluau
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85670
Coordonnées : 46.805330, -1.620860
Total : 248 380€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 105 280€
Valeur du bien : 237 780€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1355€/mois
Loyer annuel estimé : 16258€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1690€/mois
Fourchette annuelle : 13031€ - 20283€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 246,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :70,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 316,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 454,38€
Coût de l'assurance :21 112,30€
Taxe foncière : 1 625,78€/an
Soit par mois : 135,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 451,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 424 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement de la pièce de vie (peinture, revêtement de sol, électricité)
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Rénovation complète à prévoir - normes électriques
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (remplacement si nécessaire)
Quantité: toute la plomberie
Raison: Rénovation complète à prévoir - plomberie vétuste
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: surface toiture à évaluer
Raison: Rénovation complète à prévoir - toiture à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 280 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:9 180€
    Isolation toiture/combles: 153 m² × 60€/m² = 9180€ (installation incluse)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (installation incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:8 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la plomberie × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:18 000€
    Réparation toiture: 120 m² × 150€/m² = 18000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Palluau (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 258 €/an
Calcul : 1 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 380 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 384 €
Revenus locatifs : +16 258 €
Charges déductibles : -116 384 €
Résultat foncier Année 1 : -100 126 €(Déficit de 100 126 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 726 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 104 €/an
Revenus locatifs : +16 258 €
Charges déductibles : -11 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78726.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 258 €116 392 €8 642 €-100 134 €21 400 €78 734 €78 734 €
216 583 €10 886 €8 416 €5 697 €--73 038 €
316 915 €10 652 €8 182 €6 262 €--66 775 €
417 253 €10 410 €7 940 €6 843 €--59 933 €
517 598 €10 159 €7 689 €7 439 €--52 494 €
617 950 €9 899 €7 429 €8 051 €--44 443 €
718 309 €9 630 €7 160 €8 679 €--35 765 €
818 675 €9 351 €6 881 €9 324 €--26 441 €
919 049 €9 063 €6 592 €9 986 €--16 455 €
1019 430 €8 764 €6 293 €10 666 €--5 789 €
1119 818 €8 454 €5 984 €11 364 €---
1220 215 €8 133 €5 663 €12 082 €---
1320 619 €7 801 €5 330 €12 818 €---
1421 031 €7 456 €4 986 €13 575 €---
1521 452 €7 100 €4 629 €14 352 €---
1621 881 €6 730 €4 260 €15 150 €---
1722 318 €6 348 €3 878 €15 971 €---
1822 765 €5 952 €3 481 €16 813 €---
1923 220 €5 541 €3 071 €17 679 €---
2023 685 €5 116 €2 646 €18 568 €---
2124 158 €4 676 €2 206 €19 482 €---
2224 641 €4 220 €1 750 €20 422 €---
2325 134 €3 748 €1 277 €21 387 €---
2425 637 €3 258 €788 €22 379 €---
2526 150 €2 752 €281 €23 398 €---
TOTAL520 742 €292 491 €125 454 €228 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 414 €-6 420 €+9 834 €
2+3 414 €0 €+3 414 €
3+3 414 €0 €+3 414 €
4+3 414 €0 €+3 414 €
5+3 414 €0 €+3 414 €
6+3 414 €0 €+3 414 €
7+3 414 €0 €+3 414 €
8+3 414 €0 €+3 414 €
9+3 414 €0 €+3 414 €
10+3 414 €0 €+3 414 €
11+3 414 €+1 673 €+1 741 €
12+3 414 €+3 624 €-210 €
13+3 414 €+3 845 €-431 €
14+3 414 €+4 072 €-658 €
15+3 414 €+4 306 €-892 €
16+3 414 €+4 545 €-1 131 €
17+3 414 €+4 791 €-1 377 €
18+3 414 €+5 044 €-1 630 €
19+3 414 €+5 304 €-1 890 €
20+3 414 €+5 571 €-2 157 €
21+3 414 €+5 845 €-2 431 €
22+3 414 €+6 126 €-2 712 €
23+3 414 €+6 416 €-3 002 €
24+3 414 €+6 714 €-3 300 €
25+3 414 €+7 019 €-3 605 €
Total+85 350 €+68 475 €+16 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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