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Maison de ville 3 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleTinchebray (61)
Surface92m²
Coût Total126 260€
Loyer Annuel6 422€
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 782,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison de ville de 92 m² environ comprenant une cuisine un séjour avec cheminée, une buanderie, une salle d'eau avec WC. A l'étage : 2 grandes chambres. Au deuxième : grenier de 32 m². Terrain clos de 250 m² avec dépendance en pierre de 30 m² environ. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Bien proposé par Lucie LECLERC, agent commercial(989 514 427). Référence annonce : 6891 Date de réalisation du diagnostic : 10/06/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 060 € et 2 840 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Tinchebray
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61800
Coordonnées : 48.764160, -0.728695
Total : 126 260€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 120 500€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 5.82€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6422€/an
Fourchette totale : 413€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 4960€ - 8314€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :946,46 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 074 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-15 074€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-39 186€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 327,64€
Coût de l'assurance :11 047,75€
Taxe foncière : 642,15€/an
Soit par mois : 53,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol et murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 600€
    Isolation combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tinchebray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 422 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 697 €
Revenus locatifs : +6 422 €
Charges déductibles : -53 697 €
Résultat foncier Année 1 : -47 275 €(Déficit de 47 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 197 €/an
Revenus locatifs : +6 422 €
Charges déductibles : -5 197 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 225 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25875.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 422 €53 701 €4 117 €-47 279 €21 400 €25 879 €25 879 €
26 550 €5 090 €4 006 €1 460 €--24 420 €
36 681 €4 976 €3 892 €1 705 €--22 714 €
46 815 €4 857 €3 773 €1 957 €--20 757 €
56 951 €4 735 €3 651 €2 216 €--18 541 €
67 090 €4 609 €3 525 €2 481 €--16 060 €
77 232 €4 478 €3 394 €2 754 €--13 306 €
87 376 €4 343 €3 259 €3 033 €--10 273 €
97 524 €4 203 €3 119 €3 320 €--6 953 €
107 674 €4 059 €2 975 €3 615 €--3 337 €
117 828 €3 910 €2 826 €3 918 €---
127 984 €3 756 €2 672 €4 228 €---
138 144 €3 597 €2 513 €4 547 €---
148 307 €3 432 €2 348 €4 874 €---
158 473 €3 262 €2 178 €5 211 €---
168 643 €3 087 €2 003 €5 556 €---
178 815 €2 905 €1 821 €5 910 €---
188 992 €2 717 €1 633 €6 274 €---
199 172 €2 523 €1 439 €6 648 €---
209 355 €2 323 €1 239 €7 032 €---
219 542 €2 116 €1 032 €7 426 €---
229 733 €1 902 €817 €7 831 €---
239 928 €1 680 €596 €8 247 €---
2410 126 €1 451 €367 €8 675 €---
2510 329 €1 215 €131 €9 114 €---
TOTAL205 683 €134 929 €59 328 €70 754 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 349 €-6 420 €+7 769 €
2+1 349 €0 €+1 349 €
3+1 349 €0 €+1 349 €
4+1 349 €0 €+1 349 €
5+1 349 €0 €+1 349 €
6+1 349 €0 €+1 349 €
7+1 349 €0 €+1 349 €
8+1 349 €0 €+1 349 €
9+1 349 €0 €+1 349 €
10+1 349 €0 €+1 349 €
11+1 349 €+174 €+1 175 €
12+1 349 €+1 268 €+81 €
13+1 349 €+1 364 €-15 €
14+1 349 €+1 462 €-113 €
15+1 349 €+1 563 €-214 €
16+1 349 €+1 667 €-318 €
17+1 349 €+1 773 €-424 €
18+1 349 €+1 882 €-533 €
19+1 349 €+1 994 €-645 €
20+1 349 €+2 110 €-761 €
21+1 349 €+2 228 €-879 €
22+1 349 €+2 349 €-1 000 €
23+1 349 €+2 474 €-1 125 €
24+1 349 €+2 602 €-1 253 €
25+1 349 €+2 734 €-1 385 €
Total+33 725 €+21 226 €+12 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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