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Appartement 5 pièces 102 m²

VilleCahors (46)
Surface102m²
Coût Total146 516€
Loyer Annuel11 523€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 952,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 102 m²

VENDU occupé, actuellement loué 660 euros HC/mois (Bail vide de février 2024) Environ 102m2 habitables Entrée, cuisine équipée, grand salon/salle à manger, 3 chambres (dont 2 en enfilade), salle d'eau, wc, chauffage électrique à inertie et double vitrage. Ensemble en bon état général

Surface : 102 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8

Consommation énergie primaire : 250 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.463768, 1.430010
Total : 146 516€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 41 540€
Valeur du bien : 138 740€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11523€/an
Fourchette totale : 776€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 9314€ - 14258€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,38 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 911 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-69 711€ (-41.8%)
Marge achat-revente :20 395€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 516€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 181,78€
Coût de l'assurance :12 820,15€
Taxe foncière : 1 152,35€/an
Soit par mois : 96,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique à inertie
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 540 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 540€
    Rafraîchissement chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Peinture: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 523 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 516 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 123 €
Revenus locatifs : +11 523 €
Charges déductibles : -48 123 €
Résultat foncier Année 1 : -36 600 €(Déficit de 36 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 200 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 583 €/an
Revenus locatifs : +11 523 €
Charges déductibles : -6 583 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15199.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 523 €48 128 €4 923 €-36 605 €21 400 €15 205 €15 205 €
211 754 €6 457 €4 792 €5 297 €--9 908 €
311 989 €6 322 €4 657 €5 667 €--4 241 €
412 229 €6 182 €4 517 €6 047 €---
512 473 €6 038 €4 372 €6 436 €---
612 723 €5 888 €4 223 €6 835 €---
712 977 €5 733 €4 068 €7 244 €---
813 237 €5 573 €3 907 €7 664 €---
913 502 €5 407 €3 742 €8 095 €---
1013 772 €5 235 €3 570 €8 536 €---
1114 047 €5 058 €3 393 €8 989 €---
1214 328 €4 874 €3 209 €9 454 €---
1314 615 €4 684 €3 019 €9 930 €---
1414 907 €4 488 €2 823 €10 419 €---
1515 205 €4 285 €2 620 €10 920 €---
1615 509 €4 075 €2 409 €11 435 €---
1715 819 €3 857 €2 192 €11 962 €---
1816 136 €3 632 €1 967 €12 504 €---
1916 458 €3 399 €1 734 €13 059 €---
2016 788 €3 158 €1 493 €13 629 €---
2117 123 €2 909 €1 244 €14 214 €---
2217 466 €2 651 €986 €14 814 €---
2317 815 €2 385 €720 €15 430 €---
2418 171 €2 109 €444 €16 063 €---
2518 535 €1 823 €158 €16 711 €---
TOTAL369 101 €154 351 €71 182 €214 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 420 €-6 420 €+8 840 €
2+2 420 €0 €+2 420 €
3+2 420 €0 €+2 420 €
4+2 420 €+542 €+1 878 €
5+2 420 €+1 931 €+489 €
6+2 420 €+2 051 €+369 €
7+2 420 €+2 173 €+247 €
8+2 420 €+2 299 €+121 €
9+2 420 €+2 428 €-8 €
10+2 420 €+2 561 €-141 €
11+2 420 €+2 697 €-277 €
12+2 420 €+2 836 €-416 €
13+2 420 €+2 979 €-559 €
14+2 420 €+3 126 €-706 €
15+2 420 €+3 276 €-856 €
16+2 420 €+3 430 €-1 010 €
17+2 420 €+3 589 €-1 169 €
18+2 420 €+3 751 €-1 331 €
19+2 420 €+3 918 €-1 498 €
20+2 420 €+4 089 €-1 669 €
21+2 420 €+4 264 €-1 844 €
22+2 420 €+4 444 €-2 024 €
23+2 420 €+4 629 €-2 209 €
24+2 420 €+4 819 €-2 399 €
25+2 420 €+5 013 €-2 593 €
Total+60 500 €+64 425 €+-3 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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