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Maison de plain-pied à vendre

VilleSaint-Lubin-des-Joncherets (28)
Surface100
Coût Total173 520
Loyer Annuel10 968
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-74
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 090 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 25 m²), 3 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, Terrasse, calme, Exposition est

Située dans un environnement calme et résidentiel, cette maison de plain-pied offre un cadre de vie agréable et un réel potentiel de valorisation.

Elle se compose d'une pièce de vie avec cheminée insert, prolongée par une véranda lumineuse ouverte sur le jardin, constituant une base idéale pour imaginer un espace de vie convivial et tourné vers l'extérieur. La cuisine indépendante, ainsi que l'ensemble des pièces, laissent entrevoir de belles possibilités de réaménagement afin de créer un intérieur moderne, fonctionnel et adapté aux modes de vie actuels.

L'espace nuit comprend deux chambres, complété par une troisième chambre indépendante accessible par le garage, parfaite pour un adolescent, un espace de télétravail ou une activité indépendante.

Implantée sur un terrain généreux, la propriété offre de nombreuses perspectives d'aménagement extérieur : jardin paysager, terrasse, espace détente ou encore extension selon vos projets.

Un garage accolé, ainsi qu'un cellier et une buanderie, viennent compléter les prestations.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant ainsi l'opportunité de repenser entièrement les volumes et les prestations pour créer un bien à votre image.

Une opportunité idéale pour les amateurs de rénovation ou les acquéreurs à la recherche d'un bien à fort potentiel, dans un environnement paisible.

Ville : Saint-Lubin-des-Joncherets
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28350
Coordonnées : 48.762421, 1.194006
Total : 173 520
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 55 800
Valeur du bien : 164 800
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10968€/an
Fourchette totale : 765€ - 1093€/mois
Fourchette annuelle : 9174€ - 13112€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 755,56 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 556
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-66 556 (-37.9%)
Marge achat-revente :2 036€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 896,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 707,65
Coût de l'assurance :14 749,20
Taxe foncière : 1 096,76€/an
Soit par mois : 91,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état, peinture écaillée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et réfection de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et moquette usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 000
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Lubin-des-Joncherets (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 968 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 087
Revenus locatifs : +10 968
Charges déductibles : -63 087
Résultat foncier Année 1 : -52 120(Déficit de 52 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 720
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 287 €/an
Revenus locatifs : +10 968
Charges déductibles : -7 287
Résultat foncier Années 2+ : 3 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30719.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 96863 0935 606-52 12521 400 €30 725 €30 725 €
211 1877 1415 4554 046--26 680 €
311 4116 9855 2984 426--22 254 €
411 6396 8235 1364 816--17 438 €
511 8726 6564 9695 216--12 222 €
612 1096 4844 7975 626--6 597 €
712 3516 3054 6186 046--551 €
812 5986 1214 4346 477---
912 8505 9314 2446 920---
1013 1075 7344 0477 373---
1113 3705 5313 8447 839---
1213 6375 3213 6348 316---
1313 9105 1043 4178 806---
1414 1884 8803 1939 308---
1514 4724 6482 9619 823---
1614 7614 4092 72210 352---
1715 0564 1622 47510 895---
1815 3573 9062 22011 451---
1915 6653 6421 95612 022---
2015 9783 3701 68312 608---
2116 2973 0881 40113 209---
2216 6232 7971 11013 826---
2316 9562 49681014 459---
2417 2952 18649915 109---
2517 6411 86517815 776---
TOTAL351 297178 67680 708172 62121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 621
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 303-6 420+8 723
2+2 3030+2 303
3+2 3030+2 303
4+2 3030+2 303
5+2 3030+2 303
6+2 3030+2 303
7+2 3030+2 303
8+2 303+1 778+525
9+2 303+2 076+227
10+2 303+2 212+91
11+2 303+2 352-49
12+2 303+2 495-192
13+2 303+2 642-339
14+2 303+2 792-489
15+2 303+2 947-644
16+2 303+3 106-803
17+2 303+3 268-965
18+2 303+3 435-1 132
19+2 303+3 607-1 304
20+2 303+3 782-1 479
21+2 303+3 963-1 660
22+2 303+4 148-1 845
23+2 303+4 338-2 035
24+2 303+4 533-2 230
25+2 303+4 733-2 430
Total+57 575+51 786+5 789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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