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Bel appartement tres lumineux A forte rentabilité PLUS DE 7.5 %

VilleNemours (77)
Surface50m²
Coût Total138 820€
Loyer Annuel9 252€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 980 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Cave, Nombre de WC : 1

IDÉAL INVESTISSEUR A deux pas du centre ville de ces commerces, et des bord du canal ...Ce bel appartement lumineux au 2 eme et dernier étage d'une copropriété de 10 lots. D'une superficie de 50 m² comprenant une entrée sur couloir , desservant 1 chambre , un WC séparé, une salle de bain, un salon avec cuisine ouverte. UNE CAVE EST VENDUE AVEC CE LOGEMENT. IDÉAL INVESTISSEUR RENTABILITÉ POSSIBLE 7.5% LOYER ESTIME A 650 EUROS MENSUEL Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 30/07/2026 par Christophe Rousset 0616551502, RSAC 527661094 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Melun - https://www.lesportecles.com/bareme-des-honoraires/822.pdf

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.268773, 2.695459
Total : 138 820€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 130 900€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9252€/an
Fourchette totale : 639€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 7666€ - 11166€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 131,75 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 588 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-7 588€ (-7.1%)
Marge achat-revente :-32 232€ (-30.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 718,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 334,44€
Coût de l'assurance :10 411,50€
Taxe foncière : 925,18€/an
Soit par mois : 77,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 252 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 820 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 833 €
Revenus locatifs : +9 252 €
Charges déductibles : -37 833 €
Résultat foncier Année 1 : -28 581 €(Déficit de 28 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 933 €/an
Revenus locatifs : +9 252 €
Charges déductibles : -5 933 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7180.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 252 €37 837 €4 595 €-28 585 €21 400 €7 185 €7 185 €
29 437 €5 814 €4 473 €3 623 €--3 563 €
39 626 €5 687 €4 346 €3 938 €---
49 818 €5 556 €4 214 €4 262 €---
510 014 €5 420 €4 078 €4 594 €---
610 215 €5 280 €3 938 €4 935 €---
710 419 €5 134 €3 793 €5 285 €---
810 627 €4 984 €3 643 €5 643 €---
910 840 €4 829 €3 487 €6 011 €---
1011 057 €4 668 €3 327 €6 388 €---
1111 278 €4 502 €3 161 €6 775 €---
1211 503 €4 331 €2 989 €7 173 €---
1311 733 €4 153 €2 812 €7 580 €---
1411 968 €3 970 €2 628 €7 998 €---
1512 208 €3 780 €2 438 €8 427 €---
1612 452 €3 584 €2 242 €8 868 €---
1712 701 €3 381 €2 039 €9 320 €---
1812 955 €3 171 €1 830 €9 784 €---
1913 214 €2 954 €1 613 €10 260 €---
2013 478 €2 730 €1 388 €10 748 €---
2113 748 €2 498 €1 156 €11 250 €---
2214 023 €2 258 €917 €11 764 €---
2314 303 €2 010 €669 €12 293 €---
2414 589 €1 754 €412 €12 835 €---
2514 881 €1 489 €147 €13 392 €---
TOTAL296 337 €131 775 €66 334 €164 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 943 €-6 420 €+8 363 €
2+1 943 €0 €+1 943 €
3+1 943 €+113 €+1 830 €
4+1 943 €+1 279 €+664 €
5+1 943 €+1 378 €+565 €
6+1 943 €+1 481 €+462 €
7+1 943 €+1 585 €+358 €
8+1 943 €+1 693 €+250 €
9+1 943 €+1 803 €+140 €
10+1 943 €+1 916 €+27 €
11+1 943 €+2 033 €-90 €
12+1 943 €+2 152 €-209 €
13+1 943 €+2 274 €-331 €
14+1 943 €+2 399 €-456 €
15+1 943 €+2 528 €-585 €
16+1 943 €+2 660 €-717 €
17+1 943 €+2 796 €-853 €
18+1 943 €+2 935 €-992 €
19+1 943 €+3 078 €-1 135 €
20+1 943 €+3 224 €-1 281 €
21+1 943 €+3 375 €-1 432 €
22+1 943 €+3 529 €-1 586 €
23+1 943 €+3 688 €-1 745 €
24+1 943 €+3 851 €-1 908 €
25+1 943 €+4 018 €-2 075 €
Total+48 575 €+49 368 €+-793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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