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Maison 6 pièces 190 m²

Bien expiré
VilleBeaumarchés (32)
Surface190m²
Coût Total256 900€
Loyer Annuel17 976€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 842,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Vendre

Maison des années 80 offrant de beaux volumes et un fort potentiel. Elle se compose de 4 chambres, idéales pour une famille. Sous-sol de même superficie que la maison, permettant de stationner plusieurs véhicules et offrant un espace atelier appréciable; parfaitement adapté à un artisan ou à un projet professionnel. Extérieur clos, facile d'entretien, avec une terrasse confortable et couverte, idéale pour profiter des beaux jours en toute saison. Bien fonctionnel et polyvalent, à découvrir rapidement ! Référence agence : 4973 Référence annonce : KFEZ-2C9-DGW Date de réalisation du diagnostic : 21/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 760 € et 5 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Beaumarchés
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32160
Coordonnées : 43.614440, 0.092541
Total : 256 900€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 84 100€
Valeur du bien : 244 100€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1498€/mois
Loyer annuel estimé : 17976€/an
Fourchette totale : 1149€ - 1953€/mois
Fourchette annuelle : 13788€ - 23437€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,84 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :265 209 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-105 209€ (-39.7%)
Marge achat-revente :8 309€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 273,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :74,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 348,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 220,57€
Coût de l'assurance :22 478,75€
Taxe foncière : 1 797,64€/an
Soit par mois : 149,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 498,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques non respectées - sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 190 m² de maison
Raison: Tuyauterie en bon état à vérifier - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 100 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 500€
    Isolation combles: 190 m² × 50€/m² = 9500€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (prix moyen incluant la pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1,250€/m² = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 2,000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (prix moyen incluant la pose)
  • Salon - Rénovation légère:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (incluant ajout de 10 prises)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 800€
    Vérification plomberie: 190 m² × 20€/m² = 3800€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Total Estimation:10 000€
    Total des estimations pour tous les travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaumarchés (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 976 €/an
Calcul : 1 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 900 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 899 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 446 €
Revenus locatifs : +17 976 €
Charges déductibles : -95 446 €
Résultat foncier Année 1 : -77 469 €(Déficit de 77 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 346 €/an
Revenus locatifs : +17 976 €
Charges déductibles : -11 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56069.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 976 €95 454 €8 657 €-77 478 €21 400 €56 078 €56 078 €
218 336 €11 125 €8 428 €7 211 €--48 866 €
318 703 €10 887 €8 190 €7 816 €--41 051 €
419 077 €10 641 €7 945 €8 435 €--32 615 €
519 458 €10 387 €7 690 €9 071 €--23 544 €
619 847 €10 124 €7 427 €9 723 €--13 821 €
720 244 €9 852 €7 155 €10 393 €--3 428 €
820 649 €9 570 €6 873 €11 079 €---
921 062 €9 279 €6 582 €11 783 €---
1021 484 €8 977 €6 281 €12 506 €---
1121 913 €8 666 €5 969 €13 248 €---
1222 351 €8 343 €5 646 €14 009 €---
1322 798 €8 009 €5 312 €14 789 €---
1423 254 €7 664 €4 967 €15 591 €---
1523 720 €7 306 €4 609 €16 413 €---
1624 194 €6 936 €4 240 €17 258 €---
1724 678 €6 554 €3 857 €18 124 €---
1825 171 €6 158 €3 461 €19 013 €---
1925 675 €5 748 €3 052 €19 926 €---
2026 188 €5 325 €2 628 €20 864 €---
2126 712 €4 886 €2 189 €21 826 €---
2227 246 €4 433 €1 736 €22 814 €---
2327 791 €3 963 €1 267 €23 828 €---
2428 347 €3 478 €781 €24 869 €---
2528 914 €2 975 €279 €25 939 €---
TOTAL575 791 €276 740 €125 221 €299 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 775 €-6 420 €+10 195 €
2+3 775 €0 €+3 775 €
3+3 775 €0 €+3 775 €
4+3 775 €0 €+3 775 €
5+3 775 €0 €+3 775 €
6+3 775 €0 €+3 775 €
7+3 775 €0 €+3 775 €
8+3 775 €+2 295 €+1 480 €
9+3 775 €+3 535 €+240 €
10+3 775 €+3 752 €+23 €
11+3 775 €+3 974 €-199 €
12+3 775 €+4 203 €-428 €
13+3 775 €+4 437 €-662 €
14+3 775 €+4 677 €-902 €
15+3 775 €+4 924 €-1 149 €
16+3 775 €+5 177 €-1 402 €
17+3 775 €+5 437 €-1 662 €
18+3 775 €+5 704 €-1 929 €
19+3 775 €+5 978 €-2 203 €
20+3 775 €+6 259 €-2 484 €
21+3 775 €+6 548 €-2 773 €
22+3 775 €+6 844 €-3 069 €
23+3 775 €+7 148 €-3 373 €
24+3 775 €+7 461 €-3 686 €
25+3 775 €+7 782 €-4 007 €
Total+94 375 €+89 715 €+4 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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