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Maison de plain-pied à vendre

VilleCagnac-les-Mines (81)
Surface100m²
Coût Total170 640€
Loyer Annuel10 851€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 980 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 28/09/2026, Cave, Salon (total 19,5 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Gros potentiel pour cette maison située dans le charmant village de Cagnac-les-Mines. Elle offre 100m2 de plain-pied comprenant un hall d'entrée, 4 pièces de 20m2 environ, une salle d'eau avec WC et au 1er, 50m2 environ de combles aménageables. Le sous-sol comprend 2 pièces pour stockage ou atelier. Un garage indépendant et un terrain de 1000m2 complètent la propriété vendue. Ce bien est à rénover entièrement sauf le mode de chauffage par pompe à chaleur électrique air/eau récent.

Ville : Cagnac-les-Mines
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81130
Coordonnées : 43.984750, 2.143828
Total : 170 640€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 64 800€
Valeur du bien : 162 800€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10851€/an
Fourchette totale : 750€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 9003€ - 13077€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 190,88 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 088 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-121 088€ (-55.3%)
Marge achat-revente :48 448€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :68,26€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 903,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 909,95€
Coût de l'assurance :20 476,80€
Taxe foncière : 1 085,06€/an
Soit par mois : 90,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucun changement nécessaire, le chauffage par pompe à chaleur électrique air/eau est récent et en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage récent
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 50 m² (combles)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état vétuste
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris le revêtement de sol, la peinture, l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Salon sans photo, état vétuste
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle à manger, y compris le revêtement de sol, la peinture, l'électricité.
Quantité: salle à manger complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Salle à manger en état vétuste

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 800 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation:7 500€
    Isolation combles: 50 m² × 100€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 12 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 4 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle à manger:4 100€
    Rénovation complète salle à manger: 2 500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cagnac-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 851 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 640 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 819 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 246 €
Revenus locatifs : +10 851 €
Charges déductibles : -72 246 €
Résultat foncier Année 1 : -61 395 €(Déficit de 61 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 446 €/an
Revenus locatifs : +10 851 €
Charges déductibles : -7 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39995.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 851 €72 251 €5 547 €-61 400 €21 400 €40 000 €40 000 €
211 068 €7 302 €5 398 €3 766 €--36 234 €
311 289 €7 147 €5 243 €4 142 €--32 093 €
411 515 €6 988 €5 083 €4 527 €--27 565 €
511 745 €6 823 €4 918 €4 922 €--22 643 €
611 980 €6 652 €4 748 €5 328 €--17 315 €
712 220 €6 476 €4 572 €5 744 €--11 572 €
812 464 €6 294 €4 390 €6 170 €--5 402 €
912 713 €6 106 €4 202 €6 607 €---
1012 967 €5 911 €4 007 €7 056 €---
1113 227 €5 711 €3 806 €7 516 €---
1213 491 €5 503 €3 599 €7 988 €---
1313 761 €5 288 €3 384 €8 473 €---
1414 036 €5 067 €3 163 €8 970 €---
1514 317 €4 838 €2 933 €9 480 €---
1614 604 €4 601 €2 697 €10 003 €---
1714 896 €4 356 €2 452 €10 539 €---
1815 193 €4 103 €2 199 €11 090 €---
1915 497 €3 842 €1 938 €11 655 €---
2015 807 €3 572 €1 668 €12 235 €---
2116 123 €3 293 €1 389 €12 830 €---
2216 446 €3 005 €1 100 €13 441 €---
2316 775 €2 707 €802 €14 068 €---
2417 110 €2 399 €495 €14 712 €---
2517 453 €2 080 €176 €15 372 €---
TOTAL347 549 €192 313 €79 910 €155 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 851 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 279 €-6 420 €+8 699 €
2+2 279 €0 €+2 279 €
3+2 279 €0 €+2 279 €
4+2 279 €0 €+2 279 €
5+2 279 €0 €+2 279 €
6+2 279 €0 €+2 279 €
7+2 279 €0 €+2 279 €
8+2 279 €0 €+2 279 €
9+2 279 €+362 €+1 917 €
10+2 279 €+2 117 €+162 €
11+2 279 €+2 255 €+24 €
12+2 279 €+2 397 €-118 €
13+2 279 €+2 542 €-263 €
14+2 279 €+2 691 €-412 €
15+2 279 €+2 844 €-565 €
16+2 279 €+3 001 €-722 €
17+2 279 €+3 162 €-883 €
18+2 279 €+3 327 €-1 048 €
19+2 279 €+3 497 €-1 218 €
20+2 279 €+3 671 €-1 392 €
21+2 279 €+3 849 €-1 570 €
22+2 279 €+4 032 €-1 753 €
23+2 279 €+4 220 €-1 941 €
24+2 279 €+4 413 €-2 134 €
25+2 279 €+4 612 €-2 333 €
Total+56 975 €+46 571 €+10 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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