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Achat maison

Bien expiré
VilleMirande (32)
Surface155m²
Coût Total161 360€
Loyer Annuel12 836€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 883,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 155 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, 2 Parkings, Terrain de 1956 m²

Au sein d'un quartier résidentiel, venez découvrir cette maison de constrcution traditionnelle implantée sur un superbe parc arboré d'environ 2000m². Un rafraîchissement général est à prévoir afin de remettre cette maison au goût du jour. Cette maison dispose de volumes généreux et permet également d'être divisée en 2 logements.

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.522590, 0.428950
Total : 161 360€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 13 400€
Valeur du bien : 150 400€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12836€/an
Fourchette totale : 829€ - 1380€/mois
Fourchette annuelle : 9949€ - 16561€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :47,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 852,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 203,70€
Coût de l'assurance :14 119,00€
Taxe foncière : 1 283,60€/an
Soit par mois : 106,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 069,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 400€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 836 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 360 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 284 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 777 €
Revenus locatifs : +12 836 €
Charges déductibles : -20 777 €
Résultat foncier Année 1 : -7 941 €(Déficit de 7 941 €)
Imputable sur revenu global : 7 941 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 377 €/an
Revenus locatifs : +12 836 €
Charges déductibles : -7 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 459 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 836 €20 782 €5 534 €-7 946 €7 946 €--
213 093 €7 237 €5 388 €5 856 €---
313 355 €7 086 €5 238 €6 268 €---
413 622 €6 930 €5 082 €6 692 €---
513 894 €6 769 €4 920 €7 126 €---
614 172 €6 601 €4 753 €7 571 €---
714 455 €6 428 €4 580 €8 027 €---
814 744 €6 249 €4 401 €8 495 €---
915 039 €6 063 €4 215 €8 976 €---
1015 340 €5 871 €4 023 €9 469 €---
1115 647 €5 673 €3 824 €9 974 €---
1215 960 €5 467 €3 618 €10 493 €---
1316 279 €5 254 €3 405 €11 025 €---
1416 605 €5 033 €3 185 €11 572 €---
1516 937 €4 805 €2 956 €12 132 €---
1617 276 €4 568 €2 720 €12 707 €---
1717 621 €4 323 €2 475 €13 298 €---
1817 973 €4 070 €2 222 €13 903 €---
1918 333 €3 808 €1 959 €14 525 €---
2018 700 €3 536 €1 688 €15 163 €---
2119 074 €3 255 €1 407 €15 819 €---
2219 455 €2 964 €1 115 €16 491 €---
2319 844 €2 662 €814 €17 182 €---
2420 241 €2 351 €502 €17 891 €---
2520 646 €2 028 €179 €18 618 €---
TOTAL411 140 €139 813 €80 204 €271 327 €7 946 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 384 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 696 €-2 384 €+5 080 €
2+2 696 €+1 757 €+939 €
3+2 696 €+1 881 €+815 €
4+2 696 €+2 007 €+689 €
5+2 696 €+2 138 €+558 €
6+2 696 €+2 271 €+425 €
7+2 696 €+2 408 €+288 €
8+2 696 €+2 549 €+147 €
9+2 696 €+2 693 €+3 €
10+2 696 €+2 841 €-145 €
11+2 696 €+2 992 €-296 €
12+2 696 €+3 148 €-452 €
13+2 696 €+3 308 €-612 €
14+2 696 €+3 471 €-775 €
15+2 696 €+3 640 €-944 €
16+2 696 €+3 812 €-1 116 €
17+2 696 €+3 989 €-1 293 €
18+2 696 €+4 171 €-1 475 €
19+2 696 €+4 358 €-1 662 €
20+2 696 €+4 549 €-1 853 €
21+2 696 €+4 746 €-2 050 €
22+2 696 €+4 947 €-2 251 €
23+2 696 €+5 154 €-2 458 €
24+2 696 €+5 367 €-2 671 €
25+2 696 €+5 585 €-2 889 €
Total+67 400 €+81 398 €+-13 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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