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Maison Charentaise et dépendances

VilleBaignes-Sainte-Radegonde (16)
Surface174m²
Coût Total234 040€
Loyer Annuel15 020€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 919,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Venez découvrir dans votre agence Laforêt Montendre à seulement 10 minutes de BARBEZIEUX SAINT HILAIRE, dans un environnement bucolique , cette maison mitoyenne de 175 m2 avec étages, pièce de vie ouverte sur cuisine aménagée, 4 chambres , salle d'eau , salle de bain , 2wc un bureau et un grenier. Gros potentiel avec ses garages , atelier et grange , entourée de verdure et proche d'un village avec toutes les commodités . Le tout sur une parcelle d'environ 1660 m2 Double vitrage avec volets roulants manuels et solaires , chauffage central au fioul , couverture refaite en 2022 . A découvrir rapidement . N'hésitez pas à contacter votre agence Laforêt Montendre au 06 73 67 87 14 ou à l'adresse cperichon@laforet.com pour plus d'informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/358661.pdf

Ville : Baignes-Sainte-Radegonde
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16360
Coordonnées : 45.378214, -0.241812
Total : 234 040€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 61 240€
Valeur du bien : 221 240€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15020€/an
Fourchette totale : 975€ - 1606€/mois
Fourchette annuelle : 11704€ - 19275€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 114,78 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 971 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-33 971€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-40 069€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 209,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 856,73€
Coût de l'assurance :19 893,40€
Taxe foncière : 1 501,97€/an
Soit par mois : 125,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 251,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 334,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (174 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 douche, 1 WC
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en rénovation, murs non finis
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 240 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:10 440€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (installation incluse, ajusté pour région rurale à 0.9)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Douche: 1 × 800€ = 800€, WC: 1 × 300€ = 300€
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 28€/m² = 1400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baignes-Sainte-Radegonde (ajustement rural appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 020 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 092 €
Revenus locatifs : +15 020 €
Charges déductibles : -71 092 €
Résultat foncier Année 1 : -56 072 €(Déficit de 56 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 852 €/an
Revenus locatifs : +15 020 €
Charges déductibles : -9 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34671.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 020 €71 099 €7 561 €-56 079 €21 400 €34 679 €34 679 €
215 320 €9 655 €7 357 €5 665 €--29 014 €
315 627 €9 444 €7 146 €6 183 €--22 831 €
415 939 €9 226 €6 928 €6 713 €--16 118 €
516 258 €9 000 €6 703 €7 257 €--8 860 €
616 583 €8 768 €6 470 €7 815 €--1 045 €
716 915 €8 527 €6 229 €8 388 €---
817 253 €8 279 €5 981 €8 974 €---
917 598 €8 022 €5 724 €9 576 €---
1017 950 €7 756 €5 459 €10 193 €---
1118 309 €7 482 €5 185 €10 827 €---
1218 675 €7 199 €4 901 €11 476 €---
1319 049 €6 907 €4 609 €12 142 €---
1419 430 €6 604 €4 307 €12 825 €---
1519 818 €6 292 €3 994 €13 526 €---
1620 215 €5 969 €3 672 €14 245 €---
1720 619 €5 636 €3 338 €14 983 €---
1821 031 €5 291 €2 994 €15 740 €---
1921 452 €4 935 €2 638 €16 516 €---
2021 881 €4 568 €2 270 €17 313 €---
2122 319 €4 188 €1 890 €18 131 €---
2222 765 €3 795 €1 497 €18 970 €---
2323 220 €3 390 €1 092 €19 831 €---
2423 685 €2 971 €673 €20 714 €---
2524 158 €2 538 €240 €21 621 €---
TOTAL481 086 €227 539 €108 857 €253 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 154 €-6 420 €+9 574 €
2+3 154 €0 €+3 154 €
3+3 154 €0 €+3 154 €
4+3 154 €0 €+3 154 €
5+3 154 €0 €+3 154 €
6+3 154 €0 €+3 154 €
7+3 154 €+2 203 €+951 €
8+3 154 €+2 692 €+462 €
9+3 154 €+2 873 €+281 €
10+3 154 €+3 058 €+96 €
11+3 154 €+3 248 €-94 €
12+3 154 €+3 443 €-289 €
13+3 154 €+3 643 €-489 €
14+3 154 €+3 848 €-694 €
15+3 154 €+4 058 €-904 €
16+3 154 €+4 274 €-1 120 €
17+3 154 €+4 495 €-1 341 €
18+3 154 €+4 722 €-1 568 €
19+3 154 €+4 955 €-1 801 €
20+3 154 €+5 194 €-2 040 €
21+3 154 €+5 439 €-2 285 €
22+3 154 €+5 691 €-2 537 €
23+3 154 €+5 949 €-2 795 €
24+3 154 €+6 214 €-3 060 €
25+3 154 €+6 486 €-3 332 €
Total+78 850 €+76 064 €+2 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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