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DIGNE, MAISON AVEC 2 APPARTEMENTS A RENOVER + TERRAIN

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface73m²
Coût Total154 200€
Loyer Annuel9 328€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 061,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

DIGNE LES BAINS, QUARTIER DES SIYES, petite maison mitoyenne sur un côté et sur 3 niveaux à rénover. le bien comporte 2 appartements de type 2 dont 1 loué. des caves et un terrain attenant. Idéal investisseur à voir très très vite. Attention des travaux sont à prévoir. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/digne-les-bains-04000/agence-immobiliere/ft-terres-de-provence-digne-les-bains-5484

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.085491, 6.203131
Total : 154 200€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 70 500€
Valeur du bien : 148 000€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9328€/an
Fourchette totale : 581€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 6968€ - 12488€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 706,27 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 558 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :-120 058€ (-60.8%)
Marge achat-revente :43 358€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 816,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 388,46€
Coût de l'assurance :13 492,50€
Taxe foncière : 932,82€/an
Soit par mois : 77,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 483 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant des rénovations
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, remplacement du carrelage, mise aux normes électricité
Quantité: 15 m² de carrelage, 1 tableau électrique
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés et installations obsolètes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 500 €(966 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:13 300€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² carrelage × 1000€/m² = 4 000€, Douche: 1 × 1 500€ = 1 500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² carrelage × 400€/m² = 6 000€, Tableau électrique: 1 × 1 500€ = 1 500€, Main d'œuvre: 750€ = 7500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 200€/m² = 4 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 328 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 302 €
Revenus locatifs : +9 328 €
Charges déductibles : -77 302 €
Résultat foncier Année 1 : -67 974 €(Déficit de 67 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 802 €/an
Revenus locatifs : +9 328 €
Charges déductibles : -6 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46573.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 328 €77 307 €5 334 €-67 979 €21 400 €46 579 €46 579 €
29 515 €6 667 €5 195 €2 848 €--43 731 €
39 705 €6 522 €5 050 €3 183 €--40 548 €
49 899 €6 373 €4 900 €3 527 €--37 022 €
510 097 €6 217 €4 745 €3 880 €--33 142 €
610 299 €6 057 €4 584 €4 242 €--28 900 €
710 505 €5 890 €4 418 €4 615 €--24 285 €
810 715 €5 718 €4 245 €4 997 €--19 287 €
910 929 €5 539 €4 067 €5 390 €--13 897 €
1011 148 €5 355 €3 882 €5 794 €--8 104 €
1111 371 €5 163 €3 691 €6 208 €--1 896 €
1211 598 €4 965 €3 492 €6 634 €---
1311 830 €4 760 €3 287 €7 071 €---
1412 067 €4 547 €3 075 €7 520 €---
1512 308 €4 327 €2 854 €7 981 €---
1612 555 €4 099 €2 627 €8 455 €---
1712 806 €3 863 €2 390 €8 943 €---
1813 062 €3 619 €2 146 €9 443 €---
1913 323 €3 365 €1 893 €9 958 €---
2013 589 €3 103 €1 631 €10 486 €---
2113 861 €2 832 €1 359 €11 029 €---
2214 138 €2 551 €1 078 €11 588 €---
2314 421 €2 259 €787 €12 162 €---
2414 710 €1 958 €485 €12 752 €---
2515 004 €1 646 €173 €13 358 €---
TOTAL298 785 €184 701 €77 388 €114 083 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 083 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-6 420 €+8 379 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €0 €+1 959 €
4+1 959 €0 €+1 959 €
5+1 959 €0 €+1 959 €
6+1 959 €0 €+1 959 €
7+1 959 €0 €+1 959 €
8+1 959 €0 €+1 959 €
9+1 959 €0 €+1 959 €
10+1 959 €0 €+1 959 €
11+1 959 €0 €+1 959 €
12+1 959 €+1 990 €-31 €
13+1 959 €+2 121 €-162 €
14+1 959 €+2 256 €-297 €
15+1 959 €+2 394 €-435 €
16+1 959 €+2 537 €-578 €
17+1 959 €+2 683 €-724 €
18+1 959 €+2 833 €-874 €
19+1 959 €+2 987 €-1 028 €
20+1 959 €+3 146 €-1 187 €
21+1 959 €+3 309 €-1 350 €
22+1 959 €+3 476 €-1 517 €
23+1 959 €+3 649 €-1 690 €
24+1 959 €+3 825 €-1 866 €
25+1 959 €+4 007 €-2 048 €
Total+48 975 €+34 794 €+14 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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