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🏡 AMOU – Maison 138 m² à rénover

VilleAmou (40)
Surface120m²
Coût Total203 560€
Loyer Annuel12 490€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 058,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 AMOU – Maison 138 m² à rénover - Maison de 138 m² à Amou, terrain d'environ 1000 m². Séjour, cuisine et cave au rez-de-chaussée, 3 chambres à l'étage. Travaux de rénovation à prévoir. 🎥 Lien de la visite virtuelle en privé

Ville : Amou
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40330
Coordonnées : 43.591480, -0.751510
Total : 203 560€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 193 400€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12490€/an
Fourchette totale : 829€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9953€ - 15673€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 109,51 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 141 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-6 141€ (-4.6%)
Marge achat-revente :-70 419€ (-52.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :59,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 080,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 816,23€
Coût de l'assurance :17 811,50€
Taxe foncière : 1 248,98€/an
Soit par mois : 104,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'espace de vie
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 120 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€/fenêtre = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant plomberie, électricité, meubles et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant parquet et peinture, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:12 000€
    Réfection plomberie complète: 120 m² × 100€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 490 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 437 €
Revenus locatifs : +12 490 €
Charges déductibles : -75 437 €
Résultat foncier Année 1 : -62 947 €(Déficit de 62 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 037 €/an
Revenus locatifs : +12 490 €
Charges déductibles : -9 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41547.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 490 €75 444 €7 082 €-62 954 €21 400 €41 554 €41 554 €
212 740 €8 859 €6 897 €3 881 €--37 673 €
312 994 €8 667 €6 706 €4 327 €--33 346 €
413 254 €8 469 €6 507 €4 786 €--28 560 €
513 519 €8 263 €6 302 €5 256 €--23 304 €
613 790 €8 050 €6 089 €5 740 €--17 564 €
714 066 €7 829 €5 868 €6 236 €--11 328 €
814 347 €7 601 €5 639 €6 746 €--4 582 €
914 634 €7 364 €5 403 €7 270 €---
1014 926 €7 119 €5 158 €7 807 €---
1115 225 €6 865 €4 904 €8 360 €---
1215 529 €6 602 €4 641 €8 927 €---
1315 840 €6 330 €4 368 €9 510 €---
1416 157 €6 048 €4 086 €10 109 €---
1516 480 €5 756 €3 794 €10 724 €---
1616 810 €5 453 €3 491 €11 357 €---
1717 146 €5 139 €3 178 €12 006 €---
1817 489 €4 815 €2 853 €12 674 €---
1917 838 €4 478 €2 517 €13 360 €---
2018 195 €4 130 €2 168 €14 065 €---
2118 559 €3 769 €1 808 €14 790 €---
2218 930 €3 395 €1 434 €15 535 €---
2319 309 €3 008 €1 047 €16 301 €---
2419 695 €2 607 €646 €17 088 €---
2520 089 €2 192 €230 €17 897 €---
TOTAL400 051 €218 252 €102 816 €181 799 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 623 €-6 420 €+9 043 €
2+2 623 €0 €+2 623 €
3+2 623 €0 €+2 623 €
4+2 623 €0 €+2 623 €
5+2 623 €0 €+2 623 €
6+2 623 €0 €+2 623 €
7+2 623 €0 €+2 623 €
8+2 623 €0 €+2 623 €
9+2 623 €+806 €+1 817 €
10+2 623 €+2 342 €+281 €
11+2 623 €+2 508 €+115 €
12+2 623 €+2 678 €-55 €
13+2 623 €+2 853 €-230 €
14+2 623 €+3 033 €-410 €
15+2 623 €+3 217 €-594 €
16+2 623 €+3 407 €-784 €
17+2 623 €+3 602 €-979 €
18+2 623 €+3 802 €-1 179 €
19+2 623 €+4 008 €-1 385 €
20+2 623 €+4 220 €-1 597 €
21+2 623 €+4 437 €-1 814 €
22+2 623 €+4 661 €-2 038 €
23+2 623 €+4 890 €-2 267 €
24+2 623 €+5 126 €-2 503 €
25+2 623 €+5 369 €-2 746 €
Total+65 575 €+54 540 €+11 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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