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Maison à vendre

VilleCoussey (88)
Surface97m²
Coût Total97 320€
Loyer Annuel6 844€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 670,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

A vendre : Sur la commune de Coussey, maison de ville de 97m², composé : d'une entrée avec accès séjour, une cuisine dinatoire de 24m² aménagée et équipée, un w.c séparé, une salle d'eau, à l'étage, on retrouve 2 belles chambres de 22m² et 27m², un accès au comble aménageable de 31m². Agence T.immo We Invest - Conseillé Transaction : Jérémy CREVON - Tél : Mail :

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1600.00 euros et 1800.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller T IMMO : Jérémy Crevon Agent commercial (Entreprise individuelle). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Coussey
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88630
Coordonnées : 48.412333, 5.673493
Total : 97 320€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 27 120€
Valeur du bien : 92 120€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6844€/an
Fourchette totale : 440€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 5281€ - 8870€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,24 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 506 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-45 506€ (-41.2%)
Marge achat-revente :13 186€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 280,92€
Coût de l'assurance :8 515,50€
Taxe foncière : 684,40€/an
Soit par mois : 57,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 31 m² (combles aménageables)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: 1 cuisine (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 120 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 480€
    Isolation combles: 31 m² × 80€/m² = 2480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€/fenêtre = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Coussey) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 412 €
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -31 412 €
Résultat foncier Année 1 : -24 568 €(Déficit de 24 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 292 €/an
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -4 292 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3167.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 844 €31 415 €3 270 €-24 571 €21 400 €3 171 €3 171 €
26 981 €4 208 €3 183 €2 773 €--398 €
37 121 €4 118 €3 093 €3 002 €---
47 263 €4 025 €3 000 €3 238 €---
57 408 €3 929 €2 904 €3 479 €---
67 556 €3 830 €2 805 €3 727 €---
77 708 €3 727 €2 702 €3 981 €---
87 862 €3 620 €2 595 €4 241 €---
98 019 €3 510 €2 485 €4 509 €---
108 179 €3 396 €2 371 €4 783 €---
118 343 €3 279 €2 254 €5 064 €---
128 510 €3 157 €2 132 €5 353 €---
138 680 €3 031 €2 006 €5 649 €---
148 854 €2 900 €1 875 €5 953 €---
159 031 €2 765 €1 740 €6 266 €---
169 211 €2 625 €1 600 €6 586 €---
179 395 €2 481 €1 456 €6 915 €---
189 583 €2 331 €1 306 €7 252 €---
199 775 €2 177 €1 152 €7 598 €---
209 970 €2 017 €992 €7 954 €---
2110 170 €1 851 €826 €8 319 €---
2210 373 €1 680 €655 €8 693 €---
2310 581 €1 503 €478 €9 078 €---
2410 792 €1 320 €295 €9 473 €---
2511 008 €1 130 €105 €9 878 €---
TOTAL219 217 €100 027 €47 281 €119 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-6 420 €+7 857 €
2+1 437 €0 €+1 437 €
3+1 437 €+781 €+656 €
4+1 437 €+971 €+466 €
5+1 437 €+1 044 €+393 €
6+1 437 €+1 118 €+319 €
7+1 437 €+1 194 €+243 €
8+1 437 €+1 272 €+165 €
9+1 437 €+1 353 €+84 €
10+1 437 €+1 435 €+2 €
11+1 437 €+1 519 €-82 €
12+1 437 €+1 606 €-169 €
13+1 437 €+1 695 €-258 €
14+1 437 €+1 786 €-349 €
15+1 437 €+1 880 €-443 €
16+1 437 €+1 976 €-539 €
17+1 437 €+2 074 €-637 €
18+1 437 €+2 176 €-739 €
19+1 437 €+2 279 €-842 €
20+1 437 €+2 386 €-949 €
21+1 437 €+2 496 €-1 059 €
22+1 437 €+2 608 €-1 171 €
23+1 437 €+2 723 €-1 286 €
24+1 437 €+2 842 €-1 405 €
25+1 437 €+2 963 €-1 526 €
Total+35 925 €+35 757 €+168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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