Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Commerce et habitation

Bien expiré
VilleAndon (06)
Surface299m²
Coût Total605 600€
Loyer Annuel44 774€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 299 m²
Prix au m² : 1 655,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 299 m², 9 pièces, Terrasse, Orientation sud, 558 m² de terrain, Cheminée

Venez voir ce superbe endroit offrant une construction mixte élevée d’un étage sur rez-de-chaussée de 299m2, composée :-Au Rdc : une salle à usage de café/restaurant, un salon avec insert, une cuisine, 2 chambres, une salle de bain douche avec wc, 2 wc, couloir avec placard. Terrasse nord d’environ 75m2 et terrasse sud d’environ 40m2.-Au 1er étage : 5 chambres dont une avec une mezzanine avec salle de douche et wc incorporé chacune. Chauffage électrique, un insert à bois, un poêle à granules . La partie Rdc avec son fameux restaurant et la partie étage sernant de gîtes avec ces 5 chambres avec chacune sa propre salle de douche et wc.

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.773790, 6.785710
Total : 605 600€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 71 000€
Valeur du bien : 566 000€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 299m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 3731€/mois
Loyer annuel estimé : 44774€/an
Fourchette totale : 2602€ - 5350€/mois
Fourchette annuelle : 31227€ - 64199€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 541,01 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :460 760 €
Prix d'achat :495 000 €
Décote à l'achat :+34 240€ (+7.4%)
Marge achat-revente :-144 840€ (-31.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :605 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 025,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :176,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 201,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :301 985,32€
Coût de l'assurance :52 990,00€
Taxe foncière : 4 477,39€/an
Soit par mois : 373,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 731,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 575,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 299 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 299 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 000 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:29 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 37 fenêtres × 800€ = 29600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 100 m² × 12€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 774 €/an
Calcul : 3 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 605 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 120 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 407 €
Revenus locatifs : +44 774 €
Charges déductibles : -98 407 €
Résultat foncier Année 1 : -53 633 €(Déficit de 53 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 407 €/an
Revenus locatifs : +44 774 €
Charges déductibles : -27 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32232.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 774 €98 427 €20 830 €-53 653 €21 400 €32 253 €32 253 €
245 669 €26 879 €20 282 €18 790 €--13 463 €
346 583 €26 313 €19 716 €20 270 €---
447 514 €25 726 €19 129 €21 788 €---
548 465 €25 119 €18 522 €23 346 €---
649 434 €24 490 €17 893 €24 944 €---
750 423 €23 839 €17 242 €26 583 €---
851 431 €23 165 €16 568 €28 266 €---
952 460 €22 468 €15 871 €29 992 €---
1053 509 €21 745 €15 148 €31 764 €---
1154 579 €20 997 €14 400 €33 582 €---
1255 671 €20 222 €13 625 €35 448 €---
1356 784 €19 421 €12 824 €37 364 €---
1457 920 €18 590 €11 993 €39 330 €---
1559 078 €17 731 €11 134 €41 348 €---
1660 260 €16 841 €10 244 €43 419 €---
1761 465 €15 919 €9 322 €45 546 €---
1862 694 €14 965 €8 368 €47 729 €---
1963 948 €13 977 €7 380 €49 971 €---
2065 227 €12 955 €6 358 €52 273 €---
2166 532 €11 896 €5 299 €54 636 €---
2267 862 €10 799 €4 202 €57 063 €---
2369 220 €9 664 €3 067 €59 555 €---
2470 604 €8 489 €1 892 €62 115 €---
2572 016 €7 272 €675 €64 744 €---
TOTAL1 434 122 €537 910 €301 985 €896 212 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 896 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 403 €-6 420 €+15 823 €
2+9 403 €0 €+9 403 €
3+9 403 €+2 042 €+7 361 €
4+9 403 €+6 536 €+2 867 €
5+9 403 €+7 004 €+2 399 €
6+9 403 €+7 483 €+1 920 €
7+9 403 €+7 975 €+1 428 €
8+9 403 €+8 480 €+923 €
9+9 403 €+8 998 €+405 €
10+9 403 €+9 529 €-126 €
11+9 403 €+10 075 €-672 €
12+9 403 €+10 634 €-1 231 €
13+9 403 €+11 209 €-1 806 €
14+9 403 €+11 799 €-2 396 €
15+9 403 €+12 404 €-3 001 €
16+9 403 €+13 026 €-3 623 €
17+9 403 €+13 664 €-4 261 €
18+9 403 €+14 319 €-4 916 €
19+9 403 €+14 991 €-5 588 €
20+9 403 €+15 682 €-6 279 €
21+9 403 €+16 391 €-6 988 €
22+9 403 €+17 119 €-7 716 €
23+9 403 €+17 867 €-8 464 €
24+9 403 €+18 635 €-9 232 €
25+9 403 €+19 423 €-10 020 €
Total+235 075 €+268 864 €+-33 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →