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Maison 200 M2

Bien expiré
VilleVallan (89)
Surface179m²
Coût Total250 220€
Loyer Annuel17 997€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 955,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce bien vous est présenté par Carole Stirn , votre conseillère indépendante Dr House Immo. Une touche de magie pour cette fermette familiale à finir de rénover située au coeur d'un charmant village à 5/10 minutes de toutes les commodités. Composée au rdc d'une cuisine aménagée et équipée, un double séjour avec cheminée donnant sur un jardin, un salon ou chambre avec cheminée et salle d'eau, un autre salon avec cheminée, un dégagement, un WC, une salle de bain, un local technique, un débarras, une cave voûtée, un garage ouvert et un grenier. A l'étage: un dégagement, 3 chambres, un WC et sur une autre partie de la maison: un autre dégagement, une autre pièce transformable en chambre de caractère et un immense grenier: Le tout sur une parcelle de 1228 M2 avec une cour fermée sur l'avant pouvant accueillir deux véhicules ainsi qu'une dépendance composée d'un atelier ouvert et d'une buanderie. Ce bien dispose également d'un parking privatif couvert et d'un autre terrain attenant de 1009 M2. Malgré une consommation d'énergie excessive, cette maison s'avère être très fonctionnelle et détient un potentiel pour y développer une activité.

Ville : Vallan
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89580
Coordonnées : 47.744821, 3.536512
Total : 250 220€
Prix d'acquisition : 171 000€
Travaux : 65 540€
Valeur du bien : 236 540€
Frais de notaire : 13 680€
Coût estimé : 13 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1500€/mois
Loyer annuel estimé : 17997€/an
Fourchette totale : 1203€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 14438€ - 22433€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520,11 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 100 €
Prix d'achat :171 000 €
Décote à l'achat :-101 100€ (-37.2%)
Marge achat-revente :21 880€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 225,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :62,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 288,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 574,55€
Coût de l'assurance :18 766,50€
Taxe foncière : 1 799,70€/an
Soit par mois : 149,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 499,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 438,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 540 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:10 740€
    Isolation combles: 179 m² × 60€/m² = 10740€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 997 €/an
Calcul : 1 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 220 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 241 €
Revenus locatifs : +17 997 €
Charges déductibles : -76 241 €
Résultat foncier Année 1 : -58 244 €(Déficit de 58 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 701 €/an
Revenus locatifs : +17 997 €
Charges déductibles : -10 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36844.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150 €(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 997 €76 249 €8 159 €-58 252 €21 400 €36 852 €36 852 €
218 357 €10 490 €7 939 €7 867 €--28 985 €
318 724 €10 263 €7 712 €8 461 €--20 523 €
419 099 €10 028 €7 478 €9 070 €--11 453 €
519 481 €9 786 €7 235 €9 695 €--1 758 €
619 870 €9 535 €6 985 €10 335 €---
720 268 €9 276 €6 726 €10 991 €---
820 673 €9 009 €6 458 €11 664 €---
921 086 €8 732 €6 182 €12 354 €---
1021 508 €8 447 €5 896 €13 062 €---
1121 938 €8 151 €5 601 €13 787 €---
1222 377 €7 846 €5 296 €14 531 €---
1322 825 €7 530 €4 980 €15 294 €---
1423 281 €7 204 €4 654 €16 077 €---
1523 747 €6 867 €4 317 €16 879 €---
1624 222 €6 519 €3 969 €17 702 €---
1724 706 €6 159 €3 609 €18 547 €---
1825 200 €5 787 €3 237 €19 413 €---
1925 704 €5 403 €2 852 €20 301 €---
2026 218 €5 005 €2 455 €21 213 €---
2126 743 €4 595 €2 044 €22 148 €---
2227 277 €4 170 €1 620 €23 107 €---
2327 823 €3 732 €1 181 €24 091 €---
2428 379 €3 278 €728 €25 101 €---
2528 947 €2 810 €260 €26 137 €---
TOTAL576 450 €246 874 €117 575 €329 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 779 €-6 420 €+10 199 €
2+3 779 €0 €+3 779 €
3+3 779 €0 €+3 779 €
4+3 779 €0 €+3 779 €
5+3 779 €0 €+3 779 €
6+3 779 €+2 573 €+1 206 €
7+3 779 €+3 297 €+482 €
8+3 779 €+3 499 €+280 €
9+3 779 €+3 706 €+73 €
10+3 779 €+3 918 €-139 €
11+3 779 €+4 136 €-357 €
12+3 779 €+4 359 €-580 €
13+3 779 €+4 588 €-809 €
14+3 779 €+4 823 €-1 044 €
15+3 779 €+5 064 €-1 285 €
16+3 779 €+5 311 €-1 532 €
17+3 779 €+5 564 €-1 785 €
18+3 779 €+5 824 €-2 045 €
19+3 779 €+6 090 €-2 311 €
20+3 779 €+6 364 €-2 585 €
21+3 779 €+6 644 €-2 865 €
22+3 779 €+6 932 €-3 153 €
23+3 779 €+7 227 €-3 448 €
24+3 779 €+7 530 €-3 751 €
25+3 779 €+7 841 €-4 062 €
Total+94 475 €+98 873 €+-4 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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