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Maison 200 M2

VilleVallan (89)
Surface179
Coût Total250 220
Loyer Annuel17 997
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 955,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce bien vous est présenté par Carole Stirn , votre conseillère indépendante Dr House Immo. Une touche de magie pour cette fermette familiale à finir de rénover située au coeur d'un charmant village à 5/10 minutes de toutes les commodités. Composée au rdc d'une cuisine aménagée et équipée, un double séjour avec cheminée donnant sur un jardin, un salon ou chambre avec cheminée et salle d'eau, un autre salon avec cheminée, un dégagement, un WC, une salle de bain, un local technique, un débarras, une cave voûtée, un garage ouvert et un grenier. A l'étage: un dégagement, 3 chambres, un WC et sur une autre partie de la maison: un autre dégagement, une autre pièce transformable en chambre de caractère et un immense grenier: Le tout sur une parcelle de 1228 M2 avec une cour fermée sur l'avant pouvant accueillir deux véhicules ainsi qu'une dépendance composée d'un atelier ouvert et d'une buanderie. Ce bien dispose également d'un parking privatif couvert et d'un autre terrain attenant de 1009 M2. Malgré une consommation d'énergie excessive, cette maison s'avère être très fonctionnelle et détient un potentiel pour y développer une activité.

Ville : Vallan
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89580
Coordonnées : 47.744821, 3.536512
Total : 250 220
Prix d'acquisition : 171 000
Travaux : 65 540
Valeur du bien : 236 540
Frais de notaire : 13 680
Coût estimé : 13 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1500€/mois
Loyer annuel estimé : 17997€/an
Fourchette totale : 1203€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 14438€ - 22433€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520,11 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 100
Prix d'achat :171 000
Décote à l'achat :-101 100 (-37.2%)
Marge achat-revente :21 880€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 225,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :62,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 288,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 574,55
Coût de l'assurance :18 766,50
Taxe foncière : 1 799,70€/an
Soit par mois : 149,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 499,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 438,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 540(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:10 740
    Isolation combles: 179 m² × 60€/m² = 10740€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 740✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 997 €/an
Calcul : 1 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 220 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 241
Revenus locatifs : +17 997
Charges déductibles : -76 241
Résultat foncier Année 1 : -58 244(Déficit de 58 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 844
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 701 €/an
Revenus locatifs : +17 997
Charges déductibles : -10 701
Résultat foncier Années 2+ : 7 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36844.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 99776 2498 159-58 25221 400 €36 852 €36 852 €
218 35710 4907 9397 867--28 985 €
318 72410 2637 7128 461--20 523 €
419 09910 0287 4789 070--11 453 €
519 4819 7867 2359 695--1 758 €
619 8709 5356 98510 335---
720 2689 2766 72610 991---
820 6739 0096 45811 664---
921 0868 7326 18212 354---
1021 5088 4475 89613 062---
1121 9388 1515 60113 787---
1222 3777 8465 29614 531---
1322 8257 5304 98015 294---
1423 2817 2044 65416 077---
1523 7476 8674 31716 879---
1624 2226 5193 96917 702---
1724 7066 1593 60918 547---
1825 2005 7873 23719 413---
1925 7045 4032 85220 301---
2026 2185 0052 45521 213---
2126 7434 5952 04422 148---
2227 2774 1701 62023 107---
2327 8233 7321 18124 091---
2428 3793 27872825 101---
2528 9472 81026026 137---
TOTAL576 450246 874117 575329 57621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 576
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 779-6 420+10 199
2+3 7790+3 779
3+3 7790+3 779
4+3 7790+3 779
5+3 7790+3 779
6+3 779+2 573+1 206
7+3 779+3 297+482
8+3 779+3 499+280
9+3 779+3 706+73
10+3 779+3 918-139
11+3 779+4 136-357
12+3 779+4 359-580
13+3 779+4 588-809
14+3 779+4 823-1 044
15+3 779+5 064-1 285
16+3 779+5 311-1 532
17+3 779+5 564-1 785
18+3 779+5 824-2 045
19+3 779+6 090-2 311
20+3 779+6 364-2 585
21+3 779+6 644-2 865
22+3 779+6 932-3 153
23+3 779+7 227-3 448
24+3 779+7 530-3 751
25+3 779+7 841-4 062
Total+94 475+98 873+-4 398
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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