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Maison de ville 6 pièces 199 m²

VilleRennes (35)
Surface199m²
Coût Total392 592€
Loyer Annuel35 478€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+623€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 900 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 1 507,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 6 pièces 199 m²

Idéalement située à 20 minutes de Rennes et à 10 minutes de Vitré, sur la charmante et verdoyante commune de Louvigné-De-Bais. Venez découvrir en exclusivité cette charmante maison de ville de près de 200 m2. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une spacieuse et lumineuse cuisine aménagée et équipée ouverte sur un grand séjour baigné de lumière, une buanderie et WC . L'étage dessert 4 chambres volumineuses et spacieuses dont une suite parentale avec douche à l'italienne et dressing, un grand bureau, une belle salle de bain moderne, et WC. A l'extérieur une jolie terrasse donnant accès sur une belle cour ainsi qu'un garage de 60 m2, viennent compléter cette magnifique maison.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 299 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Adrien CRESPIN, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHERBOURG sous le numéro 989328174

Surface : 199 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.107320, -1.684228
Total : 392 592€
Prix d'acquisition : 299 900€
Travaux : 68 700€
Valeur du bien : 368 600€
Frais de notaire : 23 992€
Coût estimé : 23 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199m²
Loyer prédit : 14.86€/m²/mois
Fourchette : 9.63€ - 22.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2956€/mois
Loyer annuel estimé : 35478€/an
Fourchette totale : 1917€ - 4561€/mois
Fourchette annuelle : 23000€ - 54726€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 13.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 189,87 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 032 784 €
Prix d'achat :299 900 €
Décote à l'achat :-732 884€ (-71.0%)
Marge achat-revente :640 192€ (62.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :392 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 923,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :114,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 038,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 472,97€
Coût de l'assurance :34 351,80€
Taxe foncière : 3 547,79€/an
Soit par mois : 295,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 956,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 333,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :622,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Rénovation nécessaire pour moderniser et mettre aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Revêtement à rafraîchir pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 199 m²
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 700 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 930€
    Isolation toiture/combles: 199 m² × 70€/m² = 13930€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:5 970€
    Mise aux normes plomberie: 199 m² × 30€/m² = 5970€, Main d'œuvre: 30€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 478 €/an
Calcul : 2 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 392 592 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 374 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 410 €
Revenus locatifs : +35 478 €
Charges déductibles : -86 410 €
Résultat foncier Année 1 : -50 932 €(Déficit de 50 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 710 €/an
Revenus locatifs : +35 478 €
Charges déductibles : -17 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29532.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 935 €(65% de 299 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 089 €/an
Calcul : 194 935 € × 3,636% = 7 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 478 €86 423 €12 801 €-50 945 €21 400 €29 545 €29 545 €
236 187 €17 378 €12 456 €18 809 €--10 736 €
336 911 €17 022 €12 100 €19 889 €---
437 649 €16 654 €11 733 €20 995 €---
538 402 €16 274 €11 352 €22 128 €---
639 170 €15 881 €10 959 €23 289 €---
739 954 €15 475 €10 553 €24 479 €---
840 753 €15 055 €10 133 €25 698 €---
941 568 €14 621 €9 699 €26 947 €---
1042 399 €14 173 €9 251 €28 226 €---
1143 247 €13 709 €8 788 €29 538 €---
1244 112 €13 231 €8 309 €30 882 €---
1344 995 €12 736 €7 814 €32 259 €---
1445 894 €12 224 €7 302 €33 670 €---
1546 812 €11 695 €6 773 €35 117 €---
1647 749 €11 149 €6 227 €36 600 €---
1748 704 €10 584 €5 662 €38 119 €---
1849 678 €10 001 €5 079 €39 677 €---
1950 671 €9 397 €4 475 €41 274 €---
2051 685 €8 774 €3 852 €42 911 €---
2152 718 €8 130 €3 208 €44 589 €---
2253 773 €7 464 €2 542 €46 309 €---
2354 848 €6 776 €1 854 €48 073 €---
2455 945 €6 064 €1 142 €49 881 €---
2557 064 €5 329 €407 €51 735 €---
TOTAL1 136 367 €376 219 €184 473 €760 148 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 760 148 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 450 €-6 420 €+13 870 €
2+7 450 €0 €+7 450 €
3+7 450 €+2 746 €+4 704 €
4+7 450 €+6 299 €+1 151 €
5+7 450 €+6 638 €+812 €
6+7 450 €+6 987 €+463 €
7+7 450 €+7 344 €+106 €
8+7 450 €+7 709 €-259 €
9+7 450 €+8 084 €-634 €
10+7 450 €+8 468 €-1 018 €
11+7 450 €+8 861 €-1 411 €
12+7 450 €+9 265 €-1 815 €
13+7 450 €+9 678 €-2 228 €
14+7 450 €+10 101 €-2 651 €
15+7 450 €+10 535 €-3 085 €
16+7 450 €+10 980 €-3 530 €
17+7 450 €+11 436 €-3 986 €
18+7 450 €+11 903 €-4 453 €
19+7 450 €+12 382 €-4 932 €
20+7 450 €+12 873 €-5 423 €
21+7 450 €+13 377 €-5 927 €
22+7 450 €+13 893 €-6 443 €
23+7 450 €+14 422 €-6 972 €
24+7 450 €+14 964 €-7 514 €
25+7 450 €+15 520 €-8 070 €
Total+186 250 €+228 044 €+-41 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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