Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 5 pièce(s) - 281 m²

Bien expiré
VilleGrand-Combe (30)
Surface281
Coût Total271 584
Loyer Annuel22 561
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+290
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 500 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 613,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au c½ur des Cévennes, cette maison en pierre est implantée sur une belle parcelle de plus de 840 m², offrant un cadre naturel privilégié et paisible. La maison propose de beaux volumes et une configuration modulable. Elle est actuellement agencée en deux appartements, reliés entre eux permettant plusieurs projets selon vos envies, création d'une grande maison familiale ou séparation claire en deux logements indépendants pour un projet locatif ou multigénérationnel. La maison comprend un poêle à granulés de marque Godin, apportant confort et chaleur tout en conservant le charme de l'ancien. En rez-de-chaussée, un troisième appartement est entièrement à rénover, offrant une opportunité supplémentaire d'aménagement ou de rendement locatif. La propriété comprend également un grand garage, un véritable atout pour le stationnement, le stockage ou un atelier. A visiter sans tarder Prix : 172500.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par Jonathan VAUQUIER EI, agent commercial (RSAC 852323658)

Surface Loi Carrez : 129

Ville : Grand-Combe
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30110
Total : 271 584
Prix d'acquisition : 172 500
Travaux : 85 284
Valeur du bien : 257 784
Frais de notaire : 13 800
Coût estimé : 13 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1880€/mois
Loyer annuel estimé : 22561€/an
Fourchette totale : 1406€ - 2515€/mois
Fourchette annuelle : 16867€ - 30179€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 584
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 324,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 401,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 888,40
Coût de l'assurance :23 084,64
Taxe foncière : 2 256,13€/an
Soit par mois : 188,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 880,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :290,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou gaz ancien
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 284(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:11 284
    Isolation toiture/combles: 281 m² × 40€/m² = 11240€, Main d'œuvre: 44€
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 600€ = 21000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation complète 3 chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Combe (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 561 €/an
Calcul : 1 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 584 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 923 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 284
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 202
Revenus locatifs : +22 561
Charges déductibles : -97 202
Résultat foncier Année 1 : -74 641(Déficit de 74 641 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 241
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 918 €/an
Revenus locatifs : +22 561
Charges déductibles : -11 918
Résultat foncier Années 2+ : 10 643 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53241.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 125(65% de 172 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 077 €/an
Calcul : 112 125 € × 3,636% = 4 077
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 56197 2118 747-74 65021 400 €53 250 €53 250 €
223 01211 6908 51111 322--41 927 €
323 47311 4468 26612 027--29 900 €
423 94211 1938 01412 749--17 151 €
524 42110 9327 75313 489--3 663 €
624 90910 6637 48314 247---
725 40810 3847 20515 023---
825 91610 0976 91715 819---
926 4349 7996 62016 635---
1026 9639 4926 31317 471---
1127 5029 1755 99518 327---
1228 0528 8475 66819 205---
1328 6138 5095 32920 104---
1429 1858 1594 97921 026---
1529 7697 7984 61821 971---
1630 3647 4244 24522 940---
1730 9727 0393 85923 933---
1831 5916 6403 46124 951---
1932 2236 2293 04925 994---
2032 8685 8032 62427 064---
2133 5255 3642 18528 161---
2234 1954 9101 73129 285---
2334 8794 4411 26230 438---
2435 5773 95777831 620---
2536 2883 45727732 832---
TOTAL722 644290 660125 888431 98421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 984
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 738-6 420+11 158
2+4 7380+4 738
3+4 7380+4 738
4+4 7380+4 738
5+4 7380+4 738
6+4 738+3 175+1 563
7+4 738+4 507+231
8+4 738+4 746-8
9+4 738+4 990-252
10+4 738+5 241-503
11+4 738+5 498-760
12+4 738+5 761-1 023
13+4 738+6 031-1 293
14+4 738+6 308-1 570
15+4 738+6 591-1 853
16+4 738+6 882-2 144
17+4 738+7 180-2 442
18+4 738+7 485-2 747
19+4 738+7 798-3 060
20+4 738+8 119-3 381
21+4 738+8 448-3 710
22+4 738+8 786-4 048
23+4 738+9 131-4 393
24+4 738+9 486-4 748
25+4 738+9 849-5 111
Total+118 450+129 595+-11 145
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →