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Achat : Appartement Savigny-sur-Orge (91600)

VilleSavigny-sur-Orge (91)
Surface67
Coût Total147 320
Loyer Annuel12 678
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 925,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement À Vendre. Situé au sein d’une résidence verdoyante et bien entretenue, à proximité immédiate des écoles, des transports et de toutes les commodités, cet appartement F4 de 67 m², situé au 1er étage sur 3, conviendra parfaitement à une famille, un jeune couple ou un investisseur à la recherche d’un bien fonctionnel et bien situé.

L’appartement s’ouvre sur une entrée avec placards de rangement intégrés. Vous découvrirez ensuite un vaste séjour/salle à manger lumineux de 28 m², offrant un bel espace de vie convivial. La salle à manger peut facilement être fermée afin de créer une troisième chambre selon vos besoins, tout en conservant un séjour confortable. La cuisine, aménagée et équipée, est pratique et fonctionnelle pour le quotidien.

L’espace nuit comprend deux belles chambres, une salle de bains ainsi qu’un Wc indépendant.

L’Appartement dispose également d’une cave, ainsi que d’un stationnement libre au sein de la résidence.

Côté transports, la situation est particulièrement avantageuse grâce à la proximité de la gare Rer C de Savigny-sur-Orge et du tramway Massy-Évry, permettant de rejoindre rapidement les principaux pôles d’activité de la région parisienne. Les établissements scolaires, de la maternelle au lycée, ainsi que les parcs et espaces de loisirs, sont accessibles en quelques minutes seulement.

Les points forts de ce bien : • Résidence calme et verdoyante • Séjour lumineux de 28 m² • Possibilité d’aménager une troisième chambre • Cuisine aménagée et équipée • Cave privative • Stationnement libre dans la résidence • Proximité des transports, commerces et écoles

Un appartement lumineux, fonctionnel et évolutif, offrant un excellent compromis entre confort, praticité et qualité de vie. Une opportunité à découvrir sans tarder !

Ville : Savigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91600
Coordonnées : 48.671600, 2.335780
Total : 147 320
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 137 000
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 15.77€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12678€/an
Fourchette totale : 874€ - 1277€/mois
Fourchette annuelle : 10487€ - 15328€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 733,33 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 133
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-54 133 (-29.6%)
Marge achat-revente :35 813€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 935,59
Coût de l'assurance :12 890,50
Taxe foncière : 1 267,84€/an
Soit par mois : 105,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - option pour améliorer le confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - option pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 678 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 875
Revenus locatifs : +12 678
Charges déductibles : -14 875
Résultat foncier Année 1 : -2 197(Déficit de 2 197 €)
Imputable sur revenu global : 2 197
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 875 €/an
Revenus locatifs : +12 678
Charges déductibles : -6 875
Résultat foncier Années 2+ : 5 803 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 67814 8805 096-2 2012 201 €--
212 9326 7464 9636 186---
313 1916 6084 8256 583---
413 4546 4654 6816 990---
513 7246 3174 5337 407---
613 9986 1634 3807 835---
714 2786 0044 2218 274---
814 5645 8394 0568 724---
914 8555 6693 8859 186---
1015 1525 4923 7099 660---
1115 4555 3093 52610 146---
1215 7645 1203 33710 644---
1316 0794 9243 14011 155---
1416 4014 7212 93711 680---
1516 7294 5112 72712 218---
1617 0634 2932 50912 771---
1717 4054 0672 28413 337---
1817 7533 8342 05013 919---
1918 1083 5921 80814 516---
2018 4703 3411 55815 129---
2118 8393 0821 29915 757---
2219 2162 8131 03016 403---
2319 6012 53575217 065---
2419 9932 24746417 745---
2520 3921 94916618 443---
TOTAL406 094126 52273 936279 5712 201Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 660
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 571
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 662-660+3 322
2+2 662+1 856+806
3+2 662+1 975+687
4+2 662+2 097+565
5+2 662+2 222+440
6+2 662+2 350+312
7+2 662+2 482+180
8+2 662+2 617+45
9+2 662+2 756-94
10+2 662+2 898-236
11+2 662+3 044-382
12+2 662+3 193-531
13+2 662+3 347-685
14+2 662+3 504-842
15+2 662+3 666-1 004
16+2 662+3 831-1 169
17+2 662+4 001-1 339
18+2 662+4 176-1 514
19+2 662+4 355-1 693
20+2 662+4 539-1 877
21+2 662+4 727-2 065
22+2 662+4 921-2 259
23+2 662+5 120-2 458
24+2 662+5 324-2 662
25+2 662+5 533-2 871
Total+66 550+83 871+-17 321
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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