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A vendre 75m2 a gray

VilleGray (70)
Surface75m²
Coût Total79 320€
Loyer Annuel6 431€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 52 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 693,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre 75m2 à gray proche des commerces dans résidence calme Idéal jeune couple ou investisseur vous pourrez profiter des aides de l'état pour ce bien. T3 possible T4 sans travaux supplémentaires. Ce bel appartement traversant possède 2 grandes chambres avec la possibilité d'en avoir une 3e. En effet le salon salle a manger est divisé en 2 par des portes (cf dernière photo) soit vous le laissez en salle a manger ou alors vous en faites une chambre. Salle de bain moderne avec baignoire. Toilettes séparées Cuisine neuve

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.445670, 5.597890
Total : 79 320€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 23 160€
Valeur du bien : 75 160€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6431€/an
Fourchette totale : 435€ - 660€/mois
Fourchette annuelle : 5219€ - 7924€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :974,55 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 091 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-21 091€ (-28.9%)
Marge achat-revente :-6 229€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :23,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 407,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 014,21€
Coût de l'assurance :6 940,50€
Taxe foncière : 643,07€/an
Soit par mois : 53,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations fonctionnelles mais un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 160 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 75 m² × 150€/m² = 11250€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour les fenêtres, chauffe-eau, et peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 431 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 320 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 586 €
Revenus locatifs : +6 431 €
Charges déductibles : -26 586 €
Résultat foncier Année 1 : -20 155 €(Déficit de 20 155 €)
Imputable sur revenu global : 20 155 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 426 €/an
Revenus locatifs : +6 431 €
Charges déductibles : -3 426 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 005 €/an
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 431 €26 588 €2 508 €-20 158 €20 158 €--
26 559 €3 360 €2 439 €3 199 €---
36 691 €3 289 €2 369 €3 401 €---
46 824 €3 216 €2 296 €3 608 €---
56 961 €3 141 €2 220 €3 820 €---
67 100 €3 063 €2 143 €4 037 €---
77 242 €2 983 €2 062 €4 259 €---
87 387 €2 900 €1 980 €4 487 €---
97 535 €2 815 €1 894 €4 720 €---
107 685 €2 726 €1 806 €4 959 €---
117 839 €2 635 €1 715 €5 204 €---
127 996 €2 541 €1 620 €5 455 €---
138 156 €2 444 €1 523 €5 712 €---
148 319 €2 344 €1 423 €5 975 €---
158 485 €2 240 €1 319 €6 245 €---
168 655 €2 133 €1 212 €6 522 €---
178 828 €2 023 €1 102 €6 805 €---
189 005 €1 909 €988 €7 096 €---
199 185 €1 791 €870 €7 394 €---
209 368 €1 669 €749 €7 699 €---
219 556 €1 544 €623 €8 012 €---
229 747 €1 414 €494 €8 333 €---
239 942 €1 280 €360 €8 661 €---
2410 141 €1 142 €222 €8 998 €---
2510 343 €1 000 €79 €9 344 €---
TOTAL205 978 €82 191 €36 014 €123 786 €20 158 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 047 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350 €-6 047 €+7 397 €
2+1 350 €+960 €+390 €
3+1 350 €+1 020 €+330 €
4+1 350 €+1 082 €+268 €
5+1 350 €+1 146 €+204 €
6+1 350 €+1 211 €+139 €
7+1 350 €+1 278 €+72 €
8+1 350 €+1 346 €+4 €
9+1 350 €+1 416 €-66 €
10+1 350 €+1 488 €-138 €
11+1 350 €+1 561 €-211 €
12+1 350 €+1 636 €-286 €
13+1 350 €+1 714 €-364 €
14+1 350 €+1 793 €-443 €
15+1 350 €+1 874 €-524 €
16+1 350 €+1 957 €-607 €
17+1 350 €+2 042 €-692 €
18+1 350 €+2 129 €-779 €
19+1 350 €+2 218 €-868 €
20+1 350 €+2 310 €-960 €
21+1 350 €+2 404 €-1 054 €
22+1 350 €+2 500 €-1 150 €
23+1 350 €+2 598 €-1 248 €
24+1 350 €+2 699 €-1 349 €
25+1 350 €+2 803 €-1 453 €
Total+33 750 €+37 136 €+-3 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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