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Maison familiale avec dépendances et grand terrain

VilleRochefoucauld (16)
Surface287
Coût Total358 950
Loyer Annuel26 351
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 287 m²
Prix au m² : 888,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 287 m², 9 pièces, 4756 m² de terrain, 1 garage

Située à seulement 1,5 km des commerces de la Rochefoucauld, cette belle bâtisse famililale de plus de 280 m2 séduira les amateurs de grands espaces et de projets de rénovations. La maison offre des volumes remarquables, notamment une pièce de vie de 80m2 environ, véritable coeur de la maison pour accueillir famille et amis. Elle dispose de 4 chambres dont une en rez de chaussée mais aussi d'une grande pièce aménageable à votre convenance, permettant de répondre aux besoins d'une grande famille ou d'un projet de maison d'hôtes. De nombreuses dépendances complètent l'ensemble dont un garage de presque 100m2, offrant de multiples possibiliés d'aménagement, de stockage ou d'activités annexes. Le tout est implanté sur un joli terrain, propice à la détente et aux moments en extérieur.

Des travaux sont à prévoir mais cette maison au cachet certain ne demande qu'à être remise au goût du jour. Un bien rare à visiter rapidement !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Rochefoucauld
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16110
Coordonnées : 45.740260, 0.386550
Total : 358 950
Prix d'acquisition : 255 000
Travaux : 83 550
Valeur du bien : 338 550
Frais de notaire : 20 400
Coût estimé : 20 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 287
Loyer prédit : 7.65€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 2196€/mois
Loyer annuel estimé : 26351€/an
Fourchette totale : 1724€ - 2797€/mois
Fourchette annuelle : 20686€ - 33567€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,49 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :403 089
Prix d'achat :255 000
Décote à l'achat :-148 089 (-36.7%)
Marge achat-revente :44 139€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 777,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :104,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 882,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 388,47
Coût de l'assurance :31 408,12
Taxe foncière : 2 635,11€/an
Soit par mois : 219,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 195,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 102,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 287 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 287 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise à jour et rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 550(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 850
    Isolation des combles: 287 m² × 50€/m² = 14350€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:21 600
    Remplacement fenêtres: 36 fenêtres × 600€/fenêtre = 21600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rénovation complète:9 600
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rénovation légère:3 000
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Rafraîchissement parquet: 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefoucauld (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 351 €/an
Calcul : 2 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 950 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 256 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 491
Revenus locatifs : +26 351
Charges déductibles : -99 491
Résultat foncier Année 1 : -73 139(Déficit de 73 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 739
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 941 €/an
Revenus locatifs : +26 351
Charges déductibles : -15 941
Résultat foncier Années 2+ : 10 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51739.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 35199 50212 061-73 15121 400 €51 751 €51 751 €
226 87815 63211 74011 246--40 505 €
327 41615 30111 40912 115--28 390 €
427 96414 95811 06613 006--15 384 €
528 52314 60310 71213 920--1 464 €
629 09414 23610 34514 857---
729 67613 8579 96615 819---
830 26913 4649 57316 805---
930 87413 0589 16717 816---
1031 49212 6388 74718 854---
1132 12212 2038 31219 918---
1232 76411 7547 86221 011---
1333 42011 2887 39722 131---
1434 08810 8076 91623 281---
1534 77010 3096 41824 460---
1635 4659 7945 90325 671---
1736 1749 2615 37026 913---
1836 8988 7104 81828 188---
1937 6368 1404 24829 496---
2038 3897 5493 65830 839---
2139 1566 9393 04832 217---
2239 9396 3082 41633 632---
2340 7385 6541 76335 084---
2441 5534 9781 08736 575---
2542 3844 27938838 105---
TOTAL844 033355 224174 388488 80821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 488 808
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 534-6 420+11 954
2+5 5340+5 534
3+5 5340+5 534
4+5 5340+5 534
5+5 5340+5 534
6+5 534+4 018+1 516
7+5 534+4 746+788
8+5 534+5 041+493
9+5 534+5 345+189
10+5 534+5 656-122
11+5 534+5 976-442
12+5 534+6 303-769
13+5 534+6 639-1 105
14+5 534+6 984-1 450
15+5 534+7 338-1 804
16+5 534+7 701-2 167
17+5 534+8 074-2 540
18+5 534+8 456-2 922
19+5 534+8 849-3 315
20+5 534+9 252-3 718
21+5 534+9 665-4 131
22+5 534+10 090-4 556
23+5 534+10 525-4 991
24+5 534+10 972-5 438
25+5 534+11 431-5 897
Total+138 350+146 643+-8 293
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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