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Maison de ville familiale T8 de 157 m² avec 5 chambres – Mazamet

VilleMazamet (81)
Surface157m²
Coût Total129 470€
Loyer Annuel14 358€
Rentabilité11.09%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 503,18 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 157 m², 8 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, Chauffage électrique, Cuisine équipée

Maison de ville familiale T8 de 157 m² avec 5 chambres – Mazamet

Laissez-vous séduire par le charme et les beaux volumes de cette vaste maison de ville située dans un quartier prisé de Mazamet. Un bien idéal pour accueillir une grande famille ou concrétiser vos projets d'aménagement !

Description du bien Développant une superficie généreuse de 157 m² répartis sur 8 pièces, cette propriété offre tout l'espace nécessaire au confort d'une vie de famille :

Au rez-de-chaussée : Vous découvrirez une grande pièce de vie lumineuse, dédiée aux moments de convivialité, ainsi qu'une cuisine équipée et fonctionnelle, prête à l'emploi.

Espace nuit : La maison dispose de 5 chambres spacieuses, offrant à chacun son intimité et de nombreuses possibilités de personnalisation (bureau, salle de jeux, dressing).

Confort : L'ensemble des menuiseries est en PVC double vitrage, garantissant une isolation thermique et acoustique optimale au quotidien.

Points forts Beaux volumes : 157 m² habitables et 5 vraies chambres.

Confort moderne : Fenêtres PVC double vitrage.

Emplacement recherché : Proche immédiate des écoles, des commerces et des transports.

Potentiel : Des espaces modulables selon vos envies.

ℹ️ Informations sur les risques disponibles sur .

Les photos avec l’inscription IA sont des images générées par intelligence artificielle comme idées de décoration elles ne sont donc pas contractuelles.

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.492780, 2.375774
Total : 129 470€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 44 150€
Valeur du bien : 123 150€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1196€/mois
Loyer annuel estimé : 14358€/an
Fourchette totale : 916€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 10990€ - 18758€/an
Rentabilité brute :11.09%
Fourchette de rentabilité :8.49% - 14.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 047,62 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 476 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-85 476€ (-52.0%)
Marge achat-revente :35 006€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 687,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 394,07€
Coût de l'assurance :11 328,63€
Taxe foncière : 1 435,79€/an
Soit par mois : 119,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 196,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :389,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 150 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 850€
    Isolation des combles: 157 m² × 50€/m² = 7850€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 358 €/an
Calcul : 1 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 470 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 436 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 539 €
Revenus locatifs : +14 358 €
Charges déductibles : -50 539 €
Résultat foncier Année 1 : -36 181 €(Déficit de 36 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 389 €/an
Revenus locatifs : +14 358 €
Charges déductibles : -6 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 969 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14781.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 358 €50 544 €4 505 €-36 186 €21 400 €14 786 €14 786 €
214 645 €6 276 €4 387 €8 369 €--6 416 €
314 938 €6 154 €4 265 €8 784 €---
415 237 €6 028 €4 139 €9 209 €---
515 541 €5 897 €4 008 €9 645 €---
615 852 €5 761 €3 872 €10 091 €---
716 169 €5 621 €3 732 €10 548 €---
816 493 €5 476 €3 587 €11 017 €---
916 823 €5 325 €3 436 €11 497 €---
1017 159 €5 169 €3 280 €11 990 €---
1117 502 €5 008 €3 119 €12 494 €---
1217 852 €4 841 €2 952 €13 012 €---
1318 209 €4 667 €2 778 €13 542 €---
1418 574 €4 488 €2 599 €14 086 €---
1518 945 €4 302 €2 413 €14 643 €---
1619 324 €4 110 €2 221 €15 214 €---
1719 710 €3 910 €2 021 €15 800 €---
1820 105 €3 704 €1 815 €16 401 €---
1920 507 €3 490 €1 601 €17 017 €---
2020 917 €3 268 €1 379 €17 649 €---
2121 335 €3 039 €1 150 €18 296 €---
2221 762 €2 801 €912 €18 961 €---
2322 197 €2 555 €666 €19 642 €---
2422 641 €2 300 €411 €20 341 €---
2523 094 €2 036 €147 €21 058 €---
TOTAL459 889 €156 768 €65 394 €303 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 015 €-6 420 €+9 435 €
2+3 015 €0 €+3 015 €
3+3 015 €+710 €+2 305 €
4+3 015 €+2 763 €+252 €
5+3 015 €+2 893 €+122 €
6+3 015 €+3 027 €-12 €
7+3 015 €+3 164 €-149 €
8+3 015 €+3 305 €-290 €
9+3 015 €+3 449 €-434 €
10+3 015 €+3 597 €-582 €
11+3 015 €+3 748 €-733 €
12+3 015 €+3 903 €-888 €
13+3 015 €+4 063 €-1 048 €
14+3 015 €+4 226 €-1 211 €
15+3 015 €+4 393 €-1 378 €
16+3 015 €+4 564 €-1 549 €
17+3 015 €+4 740 €-1 725 €
18+3 015 €+4 920 €-1 905 €
19+3 015 €+5 105 €-2 090 €
20+3 015 €+5 295 €-2 280 €
21+3 015 €+5 489 €-2 474 €
22+3 015 €+5 688 €-2 673 €
23+3 015 €+5 893 €-2 878 €
24+3 015 €+6 102 €-3 087 €
25+3 015 €+6 317 €-3 302 €
Total+75 375 €+90 936 €+-15 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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