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Maison 4 pièces 95 m²

VilleNissan-lez-Enserune (34)
Surface95
Coût Total167 170
Loyer Annuel11 025
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 157,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 95 m²

Découvrez cette agréable maison T3 d'une surface de 95,08 m², idéalement située sur la commune de Nissan-Lez-Enserune, dans un environnement calme et recherché.

Elle se compose d'un bel espace de vie lumineux, offrant un séjour spacieux ouvert sur l'extérieur, parfait pour profiter des beaux jours

Vous trouverez deux chambres, une salle de bain ainsi que des espaces de rangement viennent compléter l'ensemble.

À l'extérieur, un agréable jardin privatif vous permettra de profiter pleinement du climat.

Les + : Surface habitable de 95,08 m² Jardin privatif Environnement calme Cette maison allie confort, espace et qualité de vie, à seulement quelques minutes de Béziers et des plages.

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter.

Votre conseiller JH IMMOBILIER : Hugo JACQUEL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 904 492 931 RCP axa

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/02/2026

Consommation énergie primaire : 459 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 442.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nissan-lez-Enserune
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34440
Coordonnées : 43.289143, 3.082675
Total : 167 170
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 48 370
Valeur du bien : 158 370
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11025€/an
Fourchette totale : 658€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 7902€ - 15381€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 134,73 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :202 799
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-92 799 (-45.8%)
Marge achat-revente :35 629€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 875,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 216,10
Coût de l'assurance :14 209,45
Taxe foncière : 1 102,45€/an
Soit par mois : 91,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 967,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 370(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 500
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 100€/m² = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nissan-lez-Enserune (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 025 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 170 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 370
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 652
Revenus locatifs : +11 025
Charges déductibles : -55 652
Résultat foncier Année 1 : -44 628(Déficit de 44 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 228
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 282 €/an
Revenus locatifs : +11 025
Charges déductibles : -7 282
Résultat foncier Années 2+ : 3 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23227.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 02555 6585 617-44 63321 400 €23 233 €23 233 €
211 2457 1395 4684 106--19 127 €
311 4706 9845 3134 486--14 641 €
411 6996 8255 1544 875--9 767 €
511 9336 6604 9895 274--4 493 €
612 1726 4894 8185 683---
712 4156 3124 6416 103---
812 6646 1294 4586 535---
912 9175 9404 2696 977---
1013 1755 7444 0737 431---
1113 4395 5423 8717 897---
1213 7085 3323 6628 375---
1313 9825 1163 4458 866---
1414 2614 8923 2219 370---
1514 5474 6602 9899 887---
1614 8384 4202 74910 418---
1715 1344 1722 50110 963---
1815 4373 9152 24411 522---
1915 7463 6491 97812 096---
2016 0613 3741 70412 686---
2116 3823 0901 41913 292---
2216 7092 7961 12513 913---
2317 0442 49282114 552---
2417 3852 17750615 207---
2517 7321 85118115 881---
TOTAL353 118171 35781 216181 76121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 761
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 315-6 420+8 735
2+2 3150+2 315
3+2 3150+2 315
4+2 3150+2 315
5+2 3150+2 315
6+2 315+357+1 958
7+2 315+1 831+484
8+2 315+1 960+355
9+2 315+2 093+222
10+2 315+2 229+86
11+2 315+2 369-54
12+2 315+2 513-198
13+2 315+2 660-345
14+2 315+2 811-496
15+2 315+2 966-651
16+2 315+3 125-810
17+2 315+3 289-974
18+2 315+3 457-1 142
19+2 315+3 629-1 314
20+2 315+3 806-1 491
21+2 315+3 987-1 672
22+2 315+4 174-1 859
23+2 315+4 366-2 051
24+2 315+4 562-2 247
25+2 315+4 764-2 449
Total+57 875+54 528+3 347
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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