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Appartement T4

VilleÉchirolles (38)
Surface68
Coût Total127 800
Loyer Annuel9 020
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+15
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 323,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement T4 lumineux – 90 000 €

90 000 € – Appartement T4 de caractère, idéal résidence principale ou investissement locatif

Découvrez ce bel appartement T4, offrant de beaux volumes et une excellente luminosité grâce à son exposition et à ses larges ouvertures. Situé dans une résidence bien entretenue, il séduira aussi bien une famille qu’un investisseur à la recherche d’un bien à fort potentiel.

Dès l’entrée, vous apprécierez un hall desservant l’ensemble des pièces. Le séjour, chaleureux et baigné de lumière, s’ouvre sur un balcon agréable, idéal pour profiter des beaux jours.

La cuisine indépendante, moderne et fonctionnelle, est aménagée et équipée, avec de nombreux rangements.

L’espace nuit comprend 3 chambres, permettant d’accueillir confortablement une famille ou de créer une colocation.

La salle de bains, parfaitement fonctionnelle, présente une décoration d’origine qui pourra être remise au goût du jour selon vos envies. Cette caractéristique offre une belle opportunité de personnalisation et de valorisation du bien.

Les atouts :

  • Appartement T4 lumineux
  • Séjour spacieux avec accès balcon
  • Cuisine aménagée et équipée
  • 3 chambres
  • Placards intégrés
  • Climatisation réversible
  • Double vitrage
  • Résidence calme et bien entretenue
  • Idéal famille ou investissement locatif

Prix de vente : 90 000 €

Une belle opportunité à saisir pour acquérir un appartement offrant un excellent rapport qualité/prix, avec un fort potentiel après une simple remise au goût du jour de la salle de bains.

À visiter sans tarder !

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.143950, 5.702160
Total : 127 800
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 30 600
Valeur du bien : 120 600
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9020€/an
Fourchette totale : 590€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7078€ - 11494€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 672,46 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 727
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-23 727 (-20.9%)
Marge achat-revente :-14 073€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 661,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 068,59
Coût de l'assurance :9 585,00
Taxe foncière : 901,99€/an
Soit par mois : 75,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain fonctionnelle mais nécessitant une remise au goût du jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 800 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 112
Revenus locatifs : +9 020
Charges déductibles : -36 112
Résultat foncier Année 1 : -27 092(Déficit de 27 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 692
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 512 €/an
Revenus locatifs : +9 020
Charges déductibles : -5 512
Résultat foncier Années 2+ : 3 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5692.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 02036 1164 231-27 09621 400 €5 696 €5 696 €
29 2005 4034 1173 797--1 899 €
39 3845 2864 0014 098---
49 5725 1653 8804 407---
59 7635 0403 7554 723---
69 9594 9113 6255 048---
710 1584 7773 4925 381---
810 3614 6393 3535 722---
910 5684 4963 2116 072---
1010 7804 3483 0636 431---
1110 9954 1952 9106 800---
1211 2154 0372 7527 178---
1311 4393 8742 5897 565---
1411 6683 7052 4207 963---
1511 9023 5302 2458 371---
1612 1403 3502 0648 790---
1712 3823 1631 8779 219---
1812 6302 9701 6849 660---
1912 8832 7701 48510 113---
2013 1402 5631 27810 577---
2113 4032 3501 06511 053---
2213 6712 12984411 542---
2313 9451 90161512 044---
2414 2231 66537912 559---
2514 5081 42113513 087---
TOTAL288 909123 80361 069165 10521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 105
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894-6 420+8 314
2+1 8940+1 894
3+1 894+660+1 234
4+1 894+1 322+572
5+1 894+1 417+477
6+1 894+1 514+380
7+1 894+1 614+280
8+1 894+1 717+177
9+1 894+1 822+72
10+1 894+1 929-35
11+1 894+2 040-146
12+1 894+2 153-259
13+1 894+2 270-376
14+1 894+2 389-495
15+1 894+2 511-617
16+1 894+2 637-743
17+1 894+2 766-872
18+1 894+2 898-1 004
19+1 894+3 034-1 140
20+1 894+3 173-1 279
21+1 894+3 316-1 422
22+1 894+3 463-1 569
23+1 894+3 613-1 719
24+1 894+3 768-1 874
25+1 894+3 926-2 032
Total+47 350+49 532+-2 182
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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