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Appartement T4

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface68m²
Coût Total127 800€
Loyer Annuel9 020€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 323,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement T4 lumineux – 90 000 €

90 000 € – Appartement T4 de caractère, idéal résidence principale ou investissement locatif

Découvrez ce bel appartement T4, offrant de beaux volumes et une excellente luminosité grâce à son exposition et à ses larges ouvertures. Situé dans une résidence bien entretenue, il séduira aussi bien une famille qu’un investisseur à la recherche d’un bien à fort potentiel.

Dès l’entrée, vous apprécierez un hall desservant l’ensemble des pièces. Le séjour, chaleureux et baigné de lumière, s’ouvre sur un balcon agréable, idéal pour profiter des beaux jours.

La cuisine indépendante, moderne et fonctionnelle, est aménagée et équipée, avec de nombreux rangements.

L’espace nuit comprend 3 chambres, permettant d’accueillir confortablement une famille ou de créer une colocation.

La salle de bains, parfaitement fonctionnelle, présente une décoration d’origine qui pourra être remise au goût du jour selon vos envies. Cette caractéristique offre une belle opportunité de personnalisation et de valorisation du bien.

Les atouts :

  • Appartement T4 lumineux
  • Séjour spacieux avec accès balcon
  • Cuisine aménagée et équipée
  • 3 chambres
  • Placards intégrés
  • Climatisation réversible
  • Double vitrage
  • Résidence calme et bien entretenue
  • Idéal famille ou investissement locatif

Prix de vente : 90 000 €

Une belle opportunité à saisir pour acquérir un appartement offrant un excellent rapport qualité/prix, avec un fort potentiel après une simple remise au goût du jour de la salle de bains.

À visiter sans tarder !

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.143950, 5.702160
Total : 127 800€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 120 600€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9020€/an
Fourchette totale : 590€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7078€ - 11494€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 672,46 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 727 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-23 727€ (-20.9%)
Marge achat-revente :-14 073€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 661,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 068,59€
Coût de l'assurance :9 585,00€
Taxe foncière : 901,99€/an
Soit par mois : 75,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain fonctionnelle mais nécessitant une remise au goût du jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 112 €
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -36 112 €
Résultat foncier Année 1 : -27 092 €(Déficit de 27 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 512 €/an
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -5 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5692.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 020 €36 116 €4 231 €-27 096 €21 400 €5 696 €5 696 €
29 200 €5 403 €4 117 €3 797 €--1 899 €
39 384 €5 286 €4 001 €4 098 €---
49 572 €5 165 €3 880 €4 407 €---
59 763 €5 040 €3 755 €4 723 €---
69 959 €4 911 €3 625 €5 048 €---
710 158 €4 777 €3 492 €5 381 €---
810 361 €4 639 €3 353 €5 722 €---
910 568 €4 496 €3 211 €6 072 €---
1010 780 €4 348 €3 063 €6 431 €---
1110 995 €4 195 €2 910 €6 800 €---
1211 215 €4 037 €2 752 €7 178 €---
1311 439 €3 874 €2 589 €7 565 €---
1411 668 €3 705 €2 420 €7 963 €---
1511 902 €3 530 €2 245 €8 371 €---
1612 140 €3 350 €2 064 €8 790 €---
1712 382 €3 163 €1 877 €9 219 €---
1812 630 €2 970 €1 684 €9 660 €---
1912 883 €2 770 €1 485 €10 113 €---
2013 140 €2 563 €1 278 €10 577 €---
2113 403 €2 350 €1 065 €11 053 €---
2213 671 €2 129 €844 €11 542 €---
2313 945 €1 901 €615 €12 044 €---
2414 223 €1 665 €379 €12 559 €---
2514 508 €1 421 €135 €13 087 €---
TOTAL288 909 €123 803 €61 069 €165 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €+660 €+1 234 €
4+1 894 €+1 322 €+572 €
5+1 894 €+1 417 €+477 €
6+1 894 €+1 514 €+380 €
7+1 894 €+1 614 €+280 €
8+1 894 €+1 717 €+177 €
9+1 894 €+1 822 €+72 €
10+1 894 €+1 929 €-35 €
11+1 894 €+2 040 €-146 €
12+1 894 €+2 153 €-259 €
13+1 894 €+2 270 €-376 €
14+1 894 €+2 389 €-495 €
15+1 894 €+2 511 €-617 €
16+1 894 €+2 637 €-743 €
17+1 894 €+2 766 €-872 €
18+1 894 €+2 898 €-1 004 €
19+1 894 €+3 034 €-1 140 €
20+1 894 €+3 173 €-1 279 €
21+1 894 €+3 316 €-1 422 €
22+1 894 €+3 463 €-1 569 €
23+1 894 €+3 613 €-1 719 €
24+1 894 €+3 768 €-1 874 €
25+1 894 €+3 926 €-2 032 €
Total+47 350 €+49 532 €+-2 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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