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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCastelnau-Magnoac (65)
Surface130m²
Coût Total195 040€
Loyer Annuel11 240€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 946,15 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Grenier aménageable, Salon (total 15 m²), 5 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Située à Castelnau-Magnoac, cette maison de 130,94 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel de rénovation. Elle conviendra parfaitement aux acquéreurs souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie ou réaliser un projet de résidence principale, secondaire ou d'investissement.

Le rez-de-chaussée se compose d'un vaste salon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC séparé.

À l'étage, l'espace nuit propose trois chambres spacieuses, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement pour une grande famille, un espace de télétravail ou des chambres d'amis.

À l'extérieur, la propriété bénéficie de plusieurs dépendances qui viennent compléter l'ensemble : un abri voiture, un garage fermé ainsi qu'une grande dépendance comprenant un ancien poulailler et une partie grange. Le jardin permet de profiter pleinement des beaux jours et offre un bel espace à aménager selon vos envies.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination pour révéler tout le potentiel de cette maison de caractère.

Implantée dans un environnement calme et agréable, à proximité des commodités de Castelnau-Magnoac, cette propriété séduira les amateurs de rénovation à la recherche d'un bien offrant de beaux volumes, de nombreuses dépendances et de multiples possibilités d'aménagement.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 980 €
  • DPE : F
  • Mode de chauffage : Chaudière individuelle fioul
  • Distribution de l'eau chaude : Ballon électrique

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été recueillies avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction. Elles sont fournies à titre indicatif et complètent les diagnostics réglementaires ainsi que les vérifications techniques et administratives usuelles réalisées dans le cadre d'une acquisition immobilière, comme l'examen des règles d'urbanisme ou des documents cadastraux. Pour obtenir les données officielles relatives aux risques naturels, miniers ou technologiques, il est recommandé de consulter le service public Géorisques. Zefir a pour objectif d'accompagner chaque acquéreur avec transparence et rigueur tout au long de son projet, en restant disponible pour expliquer les étapes et les documents nécessaires. Pour toute question, contactez Zefir au 07 57 91 70 93.

Ville : Castelnau-Magnoac
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65230
Coordonnées : 43.301904, 0.519628
Total : 195 040€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 62 200€
Valeur du bien : 185 200€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11240€/an
Fourchette totale : 725€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 8699€ - 14523€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :670,1 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :87 113 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :+35 887€ (+41.2%)
Marge achat-revente :-107 927€ (-123.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 004,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 646,31€
Coût de l'assurance :14 628,00€
Taxe foncière : 980,00€/an
Soit par mois : 81,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 936,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 086,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière individuelle fioul
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement du sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et plusieurs prises
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la sécurité et la fonctionnalité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 200 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€ = 12800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-Magnoac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 240 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 118 €
Revenus locatifs : +11 240 €
Charges déductibles : -70 118 €
Résultat foncier Année 1 : -58 878 €(Déficit de 58 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 918 €/an
Revenus locatifs : +11 240 €
Charges déductibles : -7 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37478.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 240 €70 125 €6 360 €-58 885 €21 400 €37 485 €37 485 €
211 465 €7 754 €6 188 €3 711 €--33 773 €
311 694 €7 577 €6 012 €4 117 €--29 656 €
411 928 €7 394 €5 829 €4 534 €--25 122 €
512 166 €7 205 €5 640 €4 962 €--20 160 €
612 410 €7 010 €5 445 €5 400 €--14 760 €
712 658 €6 808 €5 243 €5 850 €--8 910 €
812 911 €6 599 €5 034 €6 312 €--2 598 €
913 169 €6 384 €4 819 €6 786 €---
1013 433 €6 161 €4 596 €7 272 €---
1113 701 €5 931 €4 366 €7 771 €---
1213 975 €5 693 €4 128 €8 283 €---
1314 255 €5 447 €3 882 €8 808 €---
1414 540 €5 193 €3 628 €9 347 €---
1514 831 €4 930 €3 365 €9 901 €---
1615 127 €4 659 €3 094 €10 469 €---
1715 430 €4 378 €2 813 €11 052 €---
1815 739 €4 088 €2 523 €11 650 €---
1916 053 €3 789 €2 223 €12 265 €---
2016 374 €3 479 €1 914 €12 896 €---
2116 702 €3 159 €1 594 €13 543 €---
2217 036 €2 828 €1 263 €14 208 €---
2317 377 €2 486 €921 €14 891 €---
2417 724 €2 133 €568 €15 592 €---
2518 079 €1 767 €202 €16 311 €---
TOTAL360 019 €192 974 €91 646 €167 044 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 360 €-6 420 €+8 780 €
2+2 360 €0 €+2 360 €
3+2 360 €0 €+2 360 €
4+2 360 €0 €+2 360 €
5+2 360 €0 €+2 360 €
6+2 360 €0 €+2 360 €
7+2 360 €0 €+2 360 €
8+2 360 €0 €+2 360 €
9+2 360 €+1 256 €+1 104 €
10+2 360 €+2 182 €+178 €
11+2 360 €+2 331 €+29 €
12+2 360 €+2 485 €-125 €
13+2 360 €+2 642 €-282 €
14+2 360 €+2 804 €-444 €
15+2 360 €+2 970 €-610 €
16+2 360 €+3 141 €-781 €
17+2 360 €+3 316 €-956 €
18+2 360 €+3 495 €-1 135 €
19+2 360 €+3 679 €-1 319 €
20+2 360 €+3 869 €-1 509 €
21+2 360 €+4 063 €-1 703 €
22+2 360 €+4 262 €-1 902 €
23+2 360 €+4 467 €-2 107 €
24+2 360 €+4 677 €-2 317 €
25+2 360 €+4 893 €-2 533 €
Total+59 000 €+50 113 €+8 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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