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Appartement 3 piÚces, VALENCIENNES

VilleValenciennes (59)
Surface75m²
Coût Total168 594€
Loyer Annuel10 232€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 640,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel

Appartement T3 de 75 m² avec balcon et parking, Centre ville de Valenciennes

Situé à deux pas du c?ur de Valenciennes, ce bel appartement T3 de 75 m² se trouve au 2è étage d'une résidence sécurisée.

L'espace intérieur se compose d?un grand séjour lumineux donnant sur balcon, une cuisine, un cellier pratique, une salle de bain, des WC et 2 chambres, chacune équipée d'un grand placard. Annexes : une place de parking sur parking privé et une cave.

Chauffage individuel au gaz / DPE Classe F Charges de copropriété : 535 euros par trimestre. Copropriété de 65 lots. Pas de procédure en cours. Syndic : Square Habitat

IDÉAL PREMIÈRE ACQUISITION OU INVESTISSEMENT ! Prix Net Vendeur : 115 000 euros (+ 7% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur)? Référence : 18739 - https://www.agencesoyez.fr/honoraires-et-rgpd

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.359489, 3.526666
Total : 168 594€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 158 750€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10232€/an
Fourchette totale : 670€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 8040€ - 13024€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :341 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 000 €
Prix d'achat :123 050 €
Décote à l'achat :-26 950€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-18 594€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 594€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 892,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 951,82€
Coût de l'assurance :20 231,28€
Taxe foncière : 1 023,25€/an
Soit par mois : 85,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 178,33€/mois
Soit par an : 2 139,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 852,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-303,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 358 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Peinture hall d'entrée: 4 m² × 50€/m² = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 594 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 140 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 148 €
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -45 148 €
Résultat foncier Année 1 : -34 915 €(Déficit de 34 915 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 515 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 448 €/an
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -9 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13515.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 232 €45 153 €5 480 €-34 920 €21 400 €13 520 €13 520 €
210 437 €9 305 €5 333 €1 132 €--12 389 €
310 646 €9 153 €5 180 €1 493 €--10 895 €
410 859 €8 995 €5 022 €1 864 €--9 032 €
511 076 €8 832 €4 860 €2 244 €--6 788 €
611 297 €8 664 €4 691 €2 634 €--4 154 €
711 523 €8 489 €4 517 €3 034 €--1 120 €
811 754 €8 310 €4 337 €3 444 €---
911 989 €8 124 €4 151 €3 865 €---
1012 229 €7 932 €3 959 €4 297 €---
1112 473 €7 733 €3 761 €4 740 €---
1212 723 €7 528 €3 556 €5 195 €---
1312 977 €7 316 €3 344 €5 661 €---
1413 237 €7 097 €3 125 €6 140 €---
1513 502 €6 871 €2 898 €6 631 €---
1613 772 €6 637 €2 664 €7 135 €---
1714 047 €6 395 €2 423 €7 652 €---
1814 328 €6 145 €2 173 €8 183 €---
1914 614 €5 887 €1 915 €8 727 €---
2014 907 €5 620 €1 648 €9 286 €---
2115 205 €5 345 €1 372 €9 860 €---
2215 509 €5 060 €1 087 €10 449 €---
2315 819 €4 765 €793 €11 054 €---
2416 136 €4 461 €489 €11 674 €---
2516 458 €4 147 €174 €12 312 €---
TOTAL327 749 €213 963 €78 952 €113 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 149 €-6 420 €+8 569 €
2+2 149 €0 €+2 149 €
3+2 149 €0 €+2 149 €
4+2 149 €0 €+2 149 €
5+2 149 €0 €+2 149 €
6+2 149 €0 €+2 149 €
7+2 149 €0 €+2 149 €
8+2 149 €+697 €+1 452 €
9+2 149 €+1 160 €+989 €
10+2 149 €+1 289 €+860 €
11+2 149 €+1 422 €+727 €
12+2 149 €+1 558 €+591 €
13+2 149 €+1 698 €+451 €
14+2 149 €+1 842 €+307 €
15+2 149 €+1 989 €+160 €
16+2 149 €+2 140 €+9 €
17+2 149 €+2 296 €-147 €
18+2 149 €+2 455 €-306 €
19+2 149 €+2 618 €-469 €
20+2 149 €+2 786 €-637 €
21+2 149 €+2 958 €-809 €
22+2 149 €+3 135 €-986 €
23+2 149 €+3 316 €-1 167 €
24+2 149 €+3 502 €-1 353 €
25+2 149 €+3 693 €-1 544 €
Total+53 725 €+34 136 €+19 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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