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Appartement T4 (meublé)

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface90
Coût Total123 000
Loyer Annuel10 582
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement très lumineux et très bien entretenu sans vis à vis entièrement meublé à vendre à compter du 1er juin, composé de 3 chambres dont 2 équipées d'1 lit de 2 personnes + armoire et d'1 autre présentée en bureau/dressing, d'1 entrée, d'1 cuisine toute équipée (plaque de cuisson au gaz, réfrigérateur, four électrique, micro-ondes, sèche-linge etc), d'1 salle de bain avec baignoire, de WC séparés, d'1 pièce laverie séparée avec machine à laver, d'un grand séjour salon. Parquet massif partout sauf entrée et cuisine (carrelages) L'appartement se situe au 4ème étage SANS ascenseur d'un immeuble dans l'hyper centre de Boulogne, sécurisé par digicode et badge, proche de toutes commodités, commerces, services, écoles, transports. Le chauffage individuel est au gaz, l'eau chaude est fournie par un ballon d 'eau chaude électrique. La cour de l'immeuble dispose d'un parking, le syndic de copropriété est en charge de l'attribution des places. 100 euros de charges de copropriété /mois comprenant l'entretien des communs, de la cour et de l'immeuble. Appartement loué meublé ces 10 dernières années (permis de louer OK). Possibilité de le vendre non meublé.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722870, 1.606030
Total : 123 000
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 4 200
Valeur du bien : 114 200
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10582€/an
Fourchette totale : 708€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8497€ - 13179€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,4 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 326
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-32 326 (-22.7%)
Marge achat-revente :19 326€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 730,10
Coût de l'assurance :10 762,50
Taxe foncière : 1 058,17€/an
Soit par mois : 88,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon d'eau chaude électrique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 582 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 140
Revenus locatifs : +10 582
Charges déductibles : -11 140
Résultat foncier Année 1 : -558(Déficit de 558 €)
Imputable sur revenu global : 558
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 940 €/an
Revenus locatifs : +10 582
Charges déductibles : -6 940
Résultat foncier Années 2+ : 3 642 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 58211 1444 255-562562 €--
210 7936 8324 1443 961---
311 0096 7174 0284 292---
411 2296 5973 9094 632---
511 4546 4733 7854 981---
611 6836 3453 6575 338---
711 9176 2133 5245 704---
812 1556 0753 3866 080---
912 3985 9333 2446 465---
1012 6465 7853 0976 861---
1112 8995 6332 9447 266---
1213 1575 4742 7867 683---
1313 4205 3112 6228 109---
1413 6895 1412 4528 547---
1513 9624 9662 2778 997---
1614 2424 7842 0959 458---
1714 5264 5951 9079 931---
1814 8174 4001 71210 416---
1915 1134 1991 51010 915---
2015 4163 9891 30111 426---
2115 7243 7731 08411 951---
2216 0383 54986012 490---
2316 3593 31662813 043---
2416 6863 07638713 610---
2517 0202 82713814 193---
TOTAL338 935133 14761 730205 788562Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 169
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 788
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222-169+2 391
2+2 222+1 188+1 034
3+2 222+1 288+934
4+2 222+1 390+832
5+2 222+1 494+728
6+2 222+1 601+621
7+2 222+1 711+511
8+2 222+1 824+398
9+2 222+1 940+282
10+2 222+2 058+164
11+2 222+2 180+42
12+2 222+2 305-83
13+2 222+2 433-211
14+2 222+2 564-342
15+2 222+2 699-477
16+2 222+2 837-615
17+2 222+2 979-757
18+2 222+3 125-903
19+2 222+3 274-1 052
20+2 222+3 428-1 206
21+2 222+3 585-1 363
22+2 222+3 747-1 525
23+2 222+3 913-1 691
24+2 222+4 083-1 861
25+2 222+4 258-2 036
Total+55 550+61 736+-6 186
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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