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Appartement T4 (meublé)

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface90m²
Coût Total123 000€
Loyer Annuel10 582€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement très lumineux et très bien entretenu sans vis à vis entièrement meublé à vendre à compter du 1er juin, composé de 3 chambres dont 2 équipées d'1 lit de 2 personnes + armoire et d'1 autre présentée en bureau/dressing, d'1 entrée, d'1 cuisine toute équipée (plaque de cuisson au gaz, réfrigérateur, four électrique, micro-ondes, sèche-linge etc), d'1 salle de bain avec baignoire, de WC séparés, d'1 pièce laverie séparée avec machine à laver, d'un grand séjour salon. Parquet massif partout sauf entrée et cuisine (carrelages) L'appartement se situe au 4ème étage SANS ascenseur d'un immeuble dans l'hyper centre de Boulogne, sécurisé par digicode et badge, proche de toutes commodités, commerces, services, écoles, transports. Le chauffage individuel est au gaz, l'eau chaude est fournie par un ballon d 'eau chaude électrique. La cour de l'immeuble dispose d'un parking, le syndic de copropriété est en charge de l'attribution des places. 100 euros de charges de copropriété /mois comprenant l'entretien des communs, de la cour et de l'immeuble. Appartement loué meublé ces 10 dernières années (permis de louer OK). Possibilité de le vendre non meublé.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722870, 1.606030
Total : 123 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 114 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10582€/an
Fourchette totale : 708€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8497€ - 13179€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,4 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 326 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-32 326€ (-22.7%)
Marge achat-revente :19 326€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 730,10€
Coût de l'assurance :10 762,50€
Taxe foncière : 1 058,17€/an
Soit par mois : 88,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon d'eau chaude électrique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 582 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 140 €
Revenus locatifs : +10 582 €
Charges déductibles : -11 140 €
Résultat foncier Année 1 : -558 €(Déficit de 558 €)
Imputable sur revenu global : 558 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 940 €/an
Revenus locatifs : +10 582 €
Charges déductibles : -6 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 642 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 582 €11 144 €4 255 €-562 €562 €--
210 793 €6 832 €4 144 €3 961 €---
311 009 €6 717 €4 028 €4 292 €---
411 229 €6 597 €3 909 €4 632 €---
511 454 €6 473 €3 785 €4 981 €---
611 683 €6 345 €3 657 €5 338 €---
711 917 €6 213 €3 524 €5 704 €---
812 155 €6 075 €3 386 €6 080 €---
912 398 €5 933 €3 244 €6 465 €---
1012 646 €5 785 €3 097 €6 861 €---
1112 899 €5 633 €2 944 €7 266 €---
1213 157 €5 474 €2 786 €7 683 €---
1313 420 €5 311 €2 622 €8 109 €---
1413 689 €5 141 €2 452 €8 547 €---
1513 962 €4 966 €2 277 €8 997 €---
1614 242 €4 784 €2 095 €9 458 €---
1714 526 €4 595 €1 907 €9 931 €---
1814 817 €4 400 €1 712 €10 416 €---
1915 113 €4 199 €1 510 €10 915 €---
2015 416 €3 989 €1 301 €11 426 €---
2115 724 €3 773 €1 084 €11 951 €---
2216 038 €3 549 €860 €12 490 €---
2316 359 €3 316 €628 €13 043 €---
2416 686 €3 076 €387 €13 610 €---
2517 020 €2 827 €138 €14 193 €---
TOTAL338 935 €133 147 €61 730 €205 788 €562 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 169 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-169 €+2 391 €
2+2 222 €+1 188 €+1 034 €
3+2 222 €+1 288 €+934 €
4+2 222 €+1 390 €+832 €
5+2 222 €+1 494 €+728 €
6+2 222 €+1 601 €+621 €
7+2 222 €+1 711 €+511 €
8+2 222 €+1 824 €+398 €
9+2 222 €+1 940 €+282 €
10+2 222 €+2 058 €+164 €
11+2 222 €+2 180 €+42 €
12+2 222 €+2 305 €-83 €
13+2 222 €+2 433 €-211 €
14+2 222 €+2 564 €-342 €
15+2 222 €+2 699 €-477 €
16+2 222 €+2 837 €-615 €
17+2 222 €+2 979 €-757 €
18+2 222 €+3 125 €-903 €
19+2 222 €+3 274 €-1 052 €
20+2 222 €+3 428 €-1 206 €
21+2 222 €+3 585 €-1 363 €
22+2 222 €+3 747 €-1 525 €
23+2 222 €+3 913 €-1 691 €
24+2 222 €+4 083 €-1 861 €
25+2 222 €+4 258 €-2 036 €
Total+55 550 €+61 736 €+-6 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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