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Maison 4 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleGien (45)
Surface105m²
Coût Total79 546€
Loyer Annuel9 784€
Rentabilité12.30%
Cashflow/mois+312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 820 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 645,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 105 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial CHESNOY et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - GIEN (45500)

Maison ancienne à rénover d'environ 105 m² habitables comprenant entrée par petite véranda, couloir puis cuisine indépendante, salle à manger d'environ 28 m², dégagement puis salle de bains, wc indépendant. Etage, palier puis trois chambres sous charpente apparente. Local chaufferie. Chauffage central hors service Toiture en bon état. D'une manière générale à rénover (cuisine, salle de bains), absence de menuiseries double vitrage, installation électrique à vérifier, installation chauffage central inopérante. Isolation thermique à renforcer vraisemblablement.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude CHESNOY et associés - Notaires à Gien - N° SIRET : 34252395800011

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 105 m²

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.682873, 2.629818
Total : 79 546€
Prix d'acquisition : 67 820€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 74 120€
Frais de notaire : 5 426€
Coût estimé : 5 426€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9784€/an
Fourchette totale : 642€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7698€ - 12434€/an
Rentabilité brute :12.30%
Fourchette de rentabilité :9.68% - 15.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 193,55 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 323 €
Prix d'achat :67 820 €
Décote à l'achat :-57 503€ (-45.9%)
Marge achat-revente :45 777€ (36.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 546€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 421,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 921,81€
Coût de l'assurance :6 960,27€
Taxe foncière : 978,38€/an
Soit par mois : 81,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 815,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 502,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :312,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation thermique à renforcer pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central hors service
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE avec un système de chauffage performant
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation et gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 784 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 546 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 306 €
Revenus locatifs : +9 784 €
Charges déductibles : -10 306 €
Résultat foncier Année 1 : -522 €(Déficit de 522 €)
Imputable sur revenu global : 522 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 006 €/an
Revenus locatifs : +9 784 €
Charges déductibles : -4 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 778 €/an
Prix d'achat du bien : 67 820 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 083 €(65% de 67 820 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 603 €/an
Calcul : 44 083 € × 3,636% = 1 603 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 784 €10 309 €2 752 €-525 €525 €--
29 979 €3 936 €2 680 €6 043 €---
310 179 €3 862 €2 605 €6 317 €---
410 383 €3 785 €2 528 €6 598 €---
510 590 €3 704 €2 448 €6 886 €---
610 802 €3 622 €2 365 €7 181 €---
711 018 €3 536 €2 279 €7 482 €---
811 238 €3 447 €2 190 €7 792 €---
911 463 €3 355 €2 098 €8 109 €---
1011 693 €3 259 €2 003 €8 433 €---
1111 926 €3 161 €1 904 €8 766 €---
1212 165 €3 058 €1 802 €9 106 €---
1312 408 €2 953 €1 696 €9 456 €---
1412 656 €2 843 €1 586 €9 813 €---
1512 909 €2 729 €1 473 €10 180 €---
1613 168 €2 612 €1 355 €10 556 €---
1713 431 €2 490 €1 233 €10 941 €---
1813 700 €2 364 €1 107 €11 336 €---
1913 974 €2 233 €976 €11 740 €---
2014 253 €2 098 €841 €12 155 €---
2114 538 €1 958 €701 €12 580 €---
2214 829 €1 813 €556 €13 016 €---
2315 126 €1 663 €406 €13 463 €---
2415 428 €1 507 €250 €13 921 €---
2515 737 €1 346 €89 €14 390 €---
TOTAL313 377 €77 642 €39 922 €235 736 €525 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 157 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 055 €-157 €+2 212 €
2+2 055 €+1 813 €+242 €
3+2 055 €+1 895 €+160 €
4+2 055 €+1 979 €+76 €
5+2 055 €+2 066 €-11 €
6+2 055 €+2 154 €-99 €
7+2 055 €+2 245 €-190 €
8+2 055 €+2 338 €-283 €
9+2 055 €+2 433 €-378 €
10+2 055 €+2 530 €-475 €
11+2 055 €+2 630 €-575 €
12+2 055 €+2 732 €-677 €
13+2 055 €+2 837 €-782 €
14+2 055 €+2 944 €-889 €
15+2 055 €+3 054 €-999 €
16+2 055 €+3 167 €-1 112 €
17+2 055 €+3 282 €-1 227 €
18+2 055 €+3 401 €-1 346 €
19+2 055 €+3 522 €-1 467 €
20+2 055 €+3 647 €-1 592 €
21+2 055 €+3 774 €-1 719 €
22+2 055 €+3 905 €-1 850 €
23+2 055 €+4 039 €-1 984 €
24+2 055 €+4 176 €-2 121 €
25+2 055 €+4 317 €-2 262 €
Total+51 375 €+70 721 €+-19 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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