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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleMontluçon (03)
Surface65m²
Coût Total90 540€
Loyer Annuel6 049€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 661,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Plein centre ville Dans résidence avec ascenseur Appartement de type 3 composé d'une entrée, un séjour avancé avec vue dégagée plein Sud, 2 chambres, cuisine aménagée, salle de bain, WC Cellier. Appartement refait à neuf Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1520.0 € et 2110.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 24244 Consommation énergétique : 277 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 51 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.337891, 2.609259
Total : 90 540€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 87 100€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6049€/an
Fourchette totale : 396€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 4747€ - 7706€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :664,29 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 179 €
Prix d'achat :43 000 €
Décote à l'achat :-179€ (-0.4%)
Marge achat-revente :-47 361€ (-109.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 468,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 264,08€
Coût de l'assurance :6 790,50€
Taxe foncière : 604,86€/an
Soit par mois : 50,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 049 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 540 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 971 €
Revenus locatifs : +6 049 €
Charges déductibles : -47 971 €
Résultat foncier Année 1 : -41 922 €(Déficit de 41 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 871 €/an
Revenus locatifs : +6 049 €
Charges déductibles : -3 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20522.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 049 €47 974 €2 997 €-41 925 €21 400 €20 525 €20 525 €
26 170 €3 794 €2 917 €2 376 €--18 149 €
36 293 €3 711 €2 834 €2 582 €--15 567 €
46 419 €3 625 €2 749 €2 794 €--12 773 €
56 547 €3 536 €2 660 €3 011 €--9 762 €
66 678 €3 445 €2 568 €3 233 €--6 529 €
76 812 €3 350 €2 474 €3 462 €--3 067 €
86 948 €3 252 €2 376 €3 696 €---
97 087 €3 151 €2 274 €3 936 €---
107 229 €3 046 €2 170 €4 182 €---
117 373 €2 938 €2 062 €4 435 €---
127 521 €2 826 €1 950 €4 695 €---
137 671 €2 710 €1 834 €4 961 €---
147 824 €2 591 €1 714 €5 234 €---
157 981 €2 467 €1 590 €5 514 €---
168 141 €2 339 €1 462 €5 802 €---
178 303 €2 207 €1 330 €6 097 €---
188 469 €2 070 €1 193 €6 400 €---
198 639 €1 928 €1 052 €6 711 €---
208 812 €1 782 €905 €7 030 €---
218 988 €1 631 €754 €7 357 €---
229 168 €1 474 €598 €7 693 €---
239 351 €1 313 €436 €8 038 €---
249 538 €1 145 €269 €8 393 €---
259 729 €972 €96 €8 756 €---
TOTAL193 738 €109 276 €43 264 €84 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 270 €-6 420 €+7 690 €
2+1 270 €0 €+1 270 €
3+1 270 €0 €+1 270 €
4+1 270 €0 €+1 270 €
5+1 270 €0 €+1 270 €
6+1 270 €0 €+1 270 €
7+1 270 €0 €+1 270 €
8+1 270 €+188 €+1 082 €
9+1 270 €+1 181 €+89 €
10+1 270 €+1 255 €+15 €
11+1 270 €+1 331 €-61 €
12+1 270 €+1 408 €-138 €
13+1 270 €+1 488 €-218 €
14+1 270 €+1 570 €-300 €
15+1 270 €+1 654 €-384 €
16+1 270 €+1 741 €-471 €
17+1 270 €+1 829 €-559 €
18+1 270 €+1 920 €-650 €
19+1 270 €+2 013 €-743 €
20+1 270 €+2 109 €-839 €
21+1 270 €+2 207 €-937 €
22+1 270 €+2 308 €-1 038 €
23+1 270 €+2 412 €-1 142 €
24+1 270 €+2 518 €-1 248 €
25+1 270 €+2 627 €-1 357 €
Total+31 750 €+25 339 €+6 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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