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Grange 80 m² Sulniac

Bien expiré
VilleSulniac (56)
Surface80m²
Coût Total390 612€
Loyer Annuel10 665€
Rentabilité2.73%
Cashflow/mois-1 238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 798,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grange 80 m² Sulniac

REFERENCE ANNONCE : 56013-838 - A 2km du bourg, venez découvrir cette grange en pierre à rénover de 80m2 au sol. Création d'étage possible également pouvant offrir un potentiel de 140 m2 au total. Terrain de 728 m2. A voir sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 80 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sulniac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56250
Coordonnées : 47.690542, -2.560164
Total : 390 612€
Prix d'acquisition : 63 900€
Travaux : 321 600€
Valeur du bien : 385 500€
Frais de notaire : 5 112€
Coût estimé : 5 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10665€/an
Fourchette totale : 704€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8448€ - 13465€/an
Rentabilité brute :2.73%
Fourchette de rentabilité :2.16% - 3.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :390 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 924,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :113,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 038,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 651,98€
Coût de l'assurance :34 178,55€
Taxe foncière : 1 066,53€/an
Soit par mois : 88,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 127,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 238,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'étage
Création d'un étage pour augmenter la surface habitable jusqu'à 140 m²
Quantité: 1 étage
Raison: Grange à rénover - potentiel d'agrandissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Installation d'un tableau électrique aux normes et mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Grange à rénover - mise aux normes électriques obligatoire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: 80 m²
Raison: Grange à rénover - mise aux normes plomberie nécessaire
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: poêle à granulés)
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Grange nécessitant un système de chauffage efficace
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Ouvertures
Création de fenêtres pour assurer l'éclairage et la ventilation
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: Grange à rénover - nécessité d'ouvrir des fenêtres pour habitabilité
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation de la toiture pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Grange nécessitant une isolation pour réduire les pertes de chaleur
RevêtementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Sol
Pose de revêtement de sol adapté (ex: carrelage ou parquet)
Quantité: 80 m²
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénover le sol
RevêtementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Murs
Rénovation des murs (enduit, peinture)
Quantité: 80 m²
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :321 600 €(4 020 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:286 000€
    Création d'étage: 140 m² × 2000€/m² = 280000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Électricité générale:800€
    Installation tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€
  • Plomberie générale:9 600€
    Réfection plomberie: 80 m² × 120€/m² = 9600€
  • Chauffage:6 000€
    Installation poêle à granulés: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:3 200€
    Création fenêtres: 4 fenêtres × 800€ = 3200€
  • Isolation:6 400€
    Isolation toiture: 80 m² × 80€/m² = 6400€
  • Revêtement - Sol:6 400€
    Pose carrelage: 80 m² × 80€/m² = 6400€
  • Revêtement - Murs:3 200€
    Rénovation murs: 80 m² × 40€/m² = 3200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sulniac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 665 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 390 612 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 367 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 321 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 336 952 €
Revenus locatifs : +10 665 €
Charges déductibles : -336 952 €
Résultat foncier Année 1 : -326 286 €(Déficit de 326 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 304 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 352 €/an
Revenus locatifs : +10 665 €
Charges déductibles : -15 352 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 686 €/an(Déficit de 4 686 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 302633.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 535 €(65% de 63 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 510 €/an
Calcul : 41 535 € × 3,636% = 1 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 665 €336 964 €12 930 €-326 299 €21 400 €304 899 €304 899 €
210 879 €15 018 €12 585 €-4 140 €2 434 €1 706 €306 605 €
311 096 €14 661 €12 227 €-3 565 €2 434 €1 131 €307 736 €
411 318 €14 292 €11 858 €-2 973 €2 434 €540 €308 276 €
511 544 €13 909 €11 476 €-2 365 €2 365 €-308 276 €
611 775 €13 514 €11 081 €-1 739 €1 739 €-308 276 €
712 011 €13 106 €10 672 €-1 095 €1 095 €-308 276 €
812 251 €12 683 €10 250 €-432 €432 €-308 276 €
912 496 €12 246 €9 813 €250 €--308 026 €
1012 746 €11 795 €9 361 €951 €--307 075 €
1113 001 €11 328 €8 894 €1 673 €--305 401 €
1213 261 €10 845 €8 411 €2 416 €--961 €
1313 526 €10 345 €7 912 €3 181 €---
1413 797 €9 829 €7 395 €3 968 €---
1514 073 €9 295 €6 861 €4 778 €---
1614 354 €8 743 €6 309 €5 611 €---
1714 641 €8 172 €5 738 €6 469 €---
1814 934 €7 582 €5 148 €7 352 €---
1915 233 €6 971 €4 538 €8 261 €---
2015 537 €6 340 €3 906 €9 197 €---
2115 848 €5 687 €3 254 €10 161 €---
2216 165 €5 013 €2 579 €11 152 €---
2316 488 €4 315 €1 881 €12 174 €---
2416 818 €3 593 €1 160 €13 225 €---
2517 155 €2 847 €414 €14 307 €---
TOTAL341 614 €569 094 €186 652 €-227 480 €34 332 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 300 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -227 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 240 €-6 420 €+8 660 €
2+2 240 €-730 €+2 970 €
3+2 240 €-730 €+2 970 €
4+2 240 €-730 €+2 970 €
5+2 240 €-709 €+2 949 €
6+2 240 €-522 €+2 762 €
7+2 240 €-328 €+2 568 €
8+2 240 €-130 €+2 370 €
9+2 240 €0 €+2 240 €
10+2 240 €0 €+2 240 €
11+2 240 €0 €+2 240 €
12+2 240 €0 €+2 240 €
13+2 240 €+666 €+1 574 €
14+2 240 €+1 190 €+1 050 €
15+2 240 €+1 433 €+807 €
16+2 240 €+1 683 €+557 €
17+2 240 €+1 941 €+299 €
18+2 240 €+2 206 €+34 €
19+2 240 €+2 478 €-238 €
20+2 240 €+2 759 €-519 €
21+2 240 €+3 048 €-808 €
22+2 240 €+3 346 €-1 106 €
23+2 240 €+3 652 €-1 412 €
24+2 240 €+3 967 €-1 727 €
25+2 240 €+4 292 €-2 052 €
Total+56 000 €+22 363 €+33 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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