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Hyper Centre - Appartement dernier étage

VilleSaint-Étienne (42)
Surface159m²
Coût Total239 500€
Loyer Annuel16 878€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 1 163,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 159 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, Cave, Ascenseur, Sans vis-à-vis, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Étage 5 sur 5

Saint-Etienne, centre de la ville à deux pas de Jean Jaurès, ce bel appartement 160 m2 de 5 pièces + cuisine se compose d'une entrée, une grande cuisine indépendante et équipée, un vaste séjour de 34 m2 ouvrant sur un balcon filant de 20 m2, 3 chambres dont une avec une salle de bain privative, une deuxième salle de bain et 2 Wc. Situé au dernier étage avec ascenseur, il bénéficie d'une très belle vue sur la ville, sans vis-à-vis, ce bien est très lumineux. Possibilité de diviser en deux appartements. Chauffage collectif, Garage à proximité inclus dans le prix.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 239 500€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 224 700€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1407€/mois
Loyer annuel estimé : 16878€/an
Fourchette totale : 1043€ - 1896€/mois
Fourchette annuelle : 12519€ - 22756€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 897 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-6 897€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-47 603€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 186,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :69,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 256,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 356,15€
Coût de l'assurance :20 956,25€
Taxe foncière : 1 687,83€/an
Soit par mois : 140,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 406,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 159 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - salles de bain nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 3000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 878 €/an
Calcul : 1 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 266 €
Revenus locatifs : +16 878 €
Charges déductibles : -50 266 €
Résultat foncier Année 1 : -33 387 €(Déficit de 33 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 566 €/an
Revenus locatifs : +16 878 €
Charges déductibles : -10 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11987.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 878 €50 273 €8 047 €-33 395 €21 400 €11 995 €11 995 €
217 216 €10 360 €7 834 €6 856 €--5 139 €
317 560 €10 139 €7 612 €7 422 €---
417 911 €9 910 €7 384 €8 002 €---
518 270 €9 673 €7 147 €8 596 €---
618 635 €9 429 €6 902 €9 206 €---
719 008 €9 175 €6 649 €9 832 €---
819 388 €8 913 €6 387 €10 475 €---
919 776 €8 642 €6 116 €11 133 €---
1020 171 €8 362 €5 836 €11 809 €---
1120 575 €8 072 €5 546 €12 503 €---
1220 986 €7 772 €5 246 €13 214 €---
1321 406 €7 462 €4 935 €13 944 €---
1421 834 €7 140 €4 614 €14 694 €---
1522 271 €6 808 €4 282 €15 462 €---
1622 716 €6 464 €3 938 €16 252 €---
1723 170 €6 109 €3 583 €17 061 €---
1823 634 €5 741 €3 215 €17 893 €---
1924 106 €5 361 €2 834 €18 746 €---
2024 589 €4 967 €2 441 €19 622 €---
2125 080 €4 560 €2 033 €20 521 €---
2225 582 €4 138 €1 612 €21 444 €---
2326 094 €3 702 €1 176 €22 391 €---
2426 615 €3 251 €725 €23 364 €---
2527 148 €2 785 €259 €24 363 €---
TOTAL540 618 €219 208 €116 356 €321 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 544 €-6 420 €+9 964 €
2+3 544 €0 €+3 544 €
3+3 544 €+685 €+2 859 €
4+3 544 €+2 400 €+1 144 €
5+3 544 €+2 579 €+965 €
6+3 544 €+2 762 €+782 €
7+3 544 €+2 950 €+594 €
8+3 544 €+3 142 €+402 €
9+3 544 €+3 340 €+204 €
10+3 544 €+3 543 €+1 €
11+3 544 €+3 751 €-207 €
12+3 544 €+3 964 €-420 €
13+3 544 €+4 183 €-639 €
14+3 544 €+4 408 €-864 €
15+3 544 €+4 639 €-1 095 €
16+3 544 €+4 875 €-1 331 €
17+3 544 €+5 118 €-1 574 €
18+3 544 €+5 368 €-1 824 €
19+3 544 €+5 624 €-2 080 €
20+3 544 €+5 887 €-2 343 €
21+3 544 €+6 156 €-2 612 €
22+3 544 €+6 433 €-2 889 €
23+3 544 €+6 717 €-3 173 €
24+3 544 €+7 009 €-3 465 €
25+3 544 €+7 309 €-3 765 €
Total+88 600 €+96 423 €+-7 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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