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Maison à vendre

VilleSaint-Jean-de-Tholome (74)
Surface160
Coût Total397 560
Loyer Annuel33 344
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+454
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 357 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 2 231,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon

Saint Jean de Tholome. Cette maison mitoyenne de 160 m² habitables avec de beaux volumes et un esprit chaleureux. Vous serez séduit par sa vaste pièce de vie baignée de lumière, composée d'une cuisine entièrement équipée ouverte sur la salle à manger et d'un salon convivial avec de poutres apparentes. L'espace nuit comprend deux chambres, chacune bénéficiant de sa mezzanine, idéales pour créer un coin détente, un espace de jeux ou du rangement supplémentaire. Une grande mezzanine avec garde-corps vitré offre encore de nombreuses possibilités : chambre et un espace bureau, salle de lecture ou espace télétravail. La maison dispose également d'une salle de bains et d'un sous-sol complet comprenant une buanderie, une cave ainsi qu'un atelier. Pour votre confort, le chauffage est assuré par une pompe à chaleur, alliant économies d'énergie et bien-être au quotidien. À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable terrain arboré d'environ 900 m², d'une terrasse pour les beaux jours et d'un chalet indépendant pouvant servir d'atelier, de rangement ou d'espace créatif. Un avantage supplémentaire : la maison est en cours de finition, vous laissant la possibilité de personnaliser certains éléments, notamment le choix des carrelages de la salle de bains. Une maison chaleureuse, où le charme des poutres apparentes se mêle au confort moderne, dans un cadre agréable de Saint-Jean-de-Tholome. Proche des axes routiers et commerces. Coup de coeur assuré. Retrouvez toutes nos annonces sur , l'agence Edelweiss Immobilier vous accueille et vous conseille pour toutes transactions immobilières achats et ventes.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Saint-Jean-de-Tholome
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74250
Coordonnées : 46.110233, 6.412664
Total : 397 560
Prix d'acquisition : 357 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 369 000
Frais de notaire : 28 560
Coût estimé : 28 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 26.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2779€/mois
Loyer annuel estimé : 33344€/an
Fourchette totale : 1819€ - 4244€/mois
Fourchette annuelle : 21832€ - 50926€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 12.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 906,07 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :624 970
Prix d'achat :357 000
Décote à l'achat :-267 970 (-42.9%)
Marge achat-revente :227 410€ (36.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 947,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :99,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 047,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 807,36
Coût de l'assurance :29 817,00
Taxe foncière : 3 334,40€/an
Soit par mois : 277,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 778,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 325,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :453,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 344 €/an
Calcul : 2 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 560 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 193 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 477
Revenus locatifs : +33 344
Charges déductibles : -29 477
Résultat foncier Année 1 : 3 867

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 477 €/an
Revenus locatifs : +33 344
Charges déductibles : -17 477
Résultat foncier Années 2+ : 15 867 €/an
Prix d'achat du bien : 357 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 232 050(65% de 357 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 438 €/an
Calcul : 232 050 € × 3,636% = 8 438
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 34429 49012 9633 854---
234 01117 14112 61416 870---
334 69116 78112 25417 910---
435 38516 40811 88118 977---
536 09316 02311 49620 070---
636 81515 62511 09821 190---
737 55115 21410 68722 337---
838 30214 78910 26223 513---
939 06814 3499 82224 719---
1039 84913 8959 36825 954---
1140 64613 4268 89927 220---
1241 45912 9418 41428 518---
1342 28812 4407 91329 849---
1443 13411 9227 39531 212---
1543 99711 3866 85932 611---
1644 87710 8336 30634 044---
1745 77410 2615 73435 513---
1846 6909 6705 14337 020---
1947 6249 0594 53238 564---
2048 5768 4283 90140 148---
2149 5487 7753 24841 772---
2250 5387 1012 57443 437---
2351 5496 4041 87745 145---
2452 5805 6841 15746 896---
2553 6324 94041348 692---
TOTAL1 068 020311 984186 807756 0350Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 756 035
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 002+1 156+5 846
2+7 002+5 061+1 941
3+7 002+5 373+1 629
4+7 002+5 693+1 309
5+7 002+6 021+981
6+7 002+6 357+645
7+7 002+6 701+301
8+7 002+7 054-52
9+7 002+7 416-414
10+7 002+7 786-784
11+7 002+8 166-1 164
12+7 002+8 555-1 553
13+7 002+8 955-1 953
14+7 002+9 364-2 362
15+7 002+9 783-2 781
16+7 002+10 213-3 211
17+7 002+10 654-3 652
18+7 002+11 106-4 104
19+7 002+11 569-4 567
20+7 002+12 044-5 042
21+7 002+12 532-5 530
22+7 002+13 031-6 029
23+7 002+13 543-6 541
24+7 002+14 069-7 067
25+7 002+14 608-7 606
Total+175 050+226 811+-51 761
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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