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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-Tholome (74)
Surface160m²
Coût Total397 560€
Loyer Annuel33 344€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+454€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 357 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 2 231,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon

Saint Jean de Tholome. Cette maison mitoyenne de 160 m² habitables avec de beaux volumes et un esprit chaleureux. Vous serez séduit par sa vaste pièce de vie baignée de lumière, composée d'une cuisine entièrement équipée ouverte sur la salle à manger et d'un salon convivial avec de poutres apparentes. L'espace nuit comprend deux chambres, chacune bénéficiant de sa mezzanine, idéales pour créer un coin détente, un espace de jeux ou du rangement supplémentaire. Une grande mezzanine avec garde-corps vitré offre encore de nombreuses possibilités : chambre et un espace bureau, salle de lecture ou espace télétravail. La maison dispose également d'une salle de bains et d'un sous-sol complet comprenant une buanderie, une cave ainsi qu'un atelier. Pour votre confort, le chauffage est assuré par une pompe à chaleur, alliant économies d'énergie et bien-être au quotidien. À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable terrain arboré d'environ 900 m², d'une terrasse pour les beaux jours et d'un chalet indépendant pouvant servir d'atelier, de rangement ou d'espace créatif. Un avantage supplémentaire : la maison est en cours de finition, vous laissant la possibilité de personnaliser certains éléments, notamment le choix des carrelages de la salle de bains. Une maison chaleureuse, où le charme des poutres apparentes se mêle au confort moderne, dans un cadre agréable de Saint-Jean-de-Tholome. Proche des axes routiers et commerces. Coup de coeur assuré. Retrouvez toutes nos annonces sur , l'agence Edelweiss Immobilier vous accueille et vous conseille pour toutes transactions immobilières achats et ventes.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Saint-Jean-de-Tholome
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74250
Coordonnées : 46.110233, 6.412664
Total : 397 560€
Prix d'acquisition : 357 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 369 000€
Frais de notaire : 28 560€
Coût estimé : 28 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 26.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2779€/mois
Loyer annuel estimé : 33344€/an
Fourchette totale : 1819€ - 4244€/mois
Fourchette annuelle : 21832€ - 50926€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 12.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 906,07 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :624 970 €
Prix d'achat :357 000 €
Décote à l'achat :-267 970€ (-42.9%)
Marge achat-revente :227 410€ (36.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 947,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :99,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 047,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 807,36€
Coût de l'assurance :29 817,00€
Taxe foncière : 3 334,40€/an
Soit par mois : 277,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 778,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 325,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :453,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 344 €/an
Calcul : 2 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 193 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 477 €
Revenus locatifs : +33 344 €
Charges déductibles : -29 477 €
Résultat foncier Année 1 : 3 867 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 477 €/an
Revenus locatifs : +33 344 €
Charges déductibles : -17 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 867 €/an
Prix d'achat du bien : 357 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 232 050 €(65% de 357 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 438 €/an
Calcul : 232 050 € × 3,636% = 8 438 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 344 €29 490 €12 963 €3 854 €---
234 011 €17 141 €12 614 €16 870 €---
334 691 €16 781 €12 254 €17 910 €---
435 385 €16 408 €11 881 €18 977 €---
536 093 €16 023 €11 496 €20 070 €---
636 815 €15 625 €11 098 €21 190 €---
737 551 €15 214 €10 687 €22 337 €---
838 302 €14 789 €10 262 €23 513 €---
939 068 €14 349 €9 822 €24 719 €---
1039 849 €13 895 €9 368 €25 954 €---
1140 646 €13 426 €8 899 €27 220 €---
1241 459 €12 941 €8 414 €28 518 €---
1342 288 €12 440 €7 913 €29 849 €---
1443 134 €11 922 €7 395 €31 212 €---
1543 997 €11 386 €6 859 €32 611 €---
1644 877 €10 833 €6 306 €34 044 €---
1745 774 €10 261 €5 734 €35 513 €---
1846 690 €9 670 €5 143 €37 020 €---
1947 624 €9 059 €4 532 €38 564 €---
2048 576 €8 428 €3 901 €40 148 €---
2149 548 €7 775 €3 248 €41 772 €---
2250 538 €7 101 €2 574 €43 437 €---
2351 549 €6 404 €1 877 €45 145 €---
2452 580 €5 684 €1 157 €46 896 €---
2553 632 €4 940 €413 €48 692 €---
TOTAL1 068 020 €311 984 €186 807 €756 035 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 756 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 002 €+1 156 €+5 846 €
2+7 002 €+5 061 €+1 941 €
3+7 002 €+5 373 €+1 629 €
4+7 002 €+5 693 €+1 309 €
5+7 002 €+6 021 €+981 €
6+7 002 €+6 357 €+645 €
7+7 002 €+6 701 €+301 €
8+7 002 €+7 054 €-52 €
9+7 002 €+7 416 €-414 €
10+7 002 €+7 786 €-784 €
11+7 002 €+8 166 €-1 164 €
12+7 002 €+8 555 €-1 553 €
13+7 002 €+8 955 €-1 953 €
14+7 002 €+9 364 €-2 362 €
15+7 002 €+9 783 €-2 781 €
16+7 002 €+10 213 €-3 211 €
17+7 002 €+10 654 €-3 652 €
18+7 002 €+11 106 €-4 104 €
19+7 002 €+11 569 €-4 567 €
20+7 002 €+12 044 €-5 042 €
21+7 002 €+12 532 €-5 530 €
22+7 002 €+13 031 €-6 029 €
23+7 002 €+13 543 €-6 541 €
24+7 002 €+14 069 €-7 067 €
25+7 002 €+14 608 €-7 606 €
Total+175 050 €+226 811 €+-51 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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