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Saint-Herblain (44800)

VilleSaint-Herblain (44)
Surface103m²
Coût Total206 720€
Loyer Annuel15 144€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 834,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement meublé 103 m², 5 chambres, petit salon, 2 salles de bains, 2 wc, cuisine aménagée 4e et dernier étage sans ascenseur. Premier contact par SMS

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.209812, -1.615812
Total : 206 720€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 2 600€
Valeur du bien : 191 600€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1262€/mois
Loyer annuel estimé : 15144€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 12806€ - 17908€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 903,77 €/m²
Basé sur :316 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 088 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-7 088€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-10 632€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 082,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 430,66€
Coût de l'assurance :17 571,20€
Taxe foncière : 1 514,38€/an
Soit par mois : 126,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 600 €(25 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Herblain. Les prix de peinture incluent la fourniture et la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur un tarif moyen de 30€/m² pour la peinture. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 262 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 144 €/an
Calcul : 1 262 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 756 €
Revenus locatifs : +15 144 €
Charges déductibles : -11 756 €
Résultat foncier Année 1 : 3 387 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 156 €/an
Revenus locatifs : +15 144 €
Charges déductibles : -9 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 987 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 144 €11 763 €6 946 €3 381 €---
215 447 €8 979 €6 761 €6 468 €---
315 756 €8 788 €6 571 €6 968 €---
416 071 €8 590 €6 373 €7 480 €---
516 392 €8 386 €6 169 €8 006 €---
616 720 €8 175 €5 958 €8 545 €---
717 054 €7 956 €5 739 €9 098 €---
817 395 €7 730 €5 513 €9 665 €---
917 743 €7 496 €5 279 €10 247 €---
1018 098 €7 254 €5 037 €10 844 €---
1118 460 €7 004 €4 787 €11 456 €---
1218 829 €6 745 €4 528 €12 084 €---
1319 206 €6 477 €4 260 €12 729 €---
1419 590 €6 200 €3 983 €13 390 €---
1519 982 €5 913 €3 696 €14 069 €---
1620 382 €5 617 €3 399 €14 765 €---
1720 789 €5 310 €3 092 €15 479 €---
1821 205 €4 992 €2 775 €16 213 €---
1921 629 €4 664 €2 446 €16 965 €---
2022 062 €4 324 €2 107 €17 738 €---
2122 503 €3 972 €1 755 €18 530 €---
2222 953 €3 609 €1 391 €19 344 €---
2323 412 €3 232 €1 015 €20 180 €---
2423 880 €2 843 €626 €21 037 €---
2524 358 €2 441 €223 €21 917 €---
TOTAL485 059 €158 461 €100 431 €326 598 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 180 €+1 014 €+2 166 €
2+3 180 €+1 940 €+1 240 €
3+3 180 €+2 090 €+1 090 €
4+3 180 €+2 244 €+936 €
5+3 180 €+2 402 €+778 €
6+3 180 €+2 564 €+616 €
7+3 180 €+2 729 €+451 €
8+3 180 €+2 900 €+280 €
9+3 180 €+3 074 €+106 €
10+3 180 €+3 253 €-73 €
11+3 180 €+3 437 €-257 €
12+3 180 €+3 625 €-445 €
13+3 180 €+3 819 €-639 €
14+3 180 €+4 017 €-837 €
15+3 180 €+4 221 €-1 041 €
16+3 180 €+4 429 €-1 249 €
17+3 180 €+4 644 €-1 464 €
18+3 180 €+4 864 €-1 684 €
19+3 180 €+5 090 €-1 910 €
20+3 180 €+5 321 €-2 141 €
21+3 180 €+5 559 €-2 379 €
22+3 180 €+5 803 €-2 623 €
23+3 180 €+6 054 €-2 874 €
24+3 180 €+6 311 €-3 131 €
25+3 180 €+6 575 €-3 395 €
Total+79 500 €+97 979 €+-18 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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