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Appartement de charme volume incroyable et vue montagne au coeur du village

VilleLouvie-Juzon (64)
Surface140
Coût Total204 320
Loyer Annuel13 386
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 169 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 207,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de charme 140 m² Carrez / 160 m² au sol – Vue montagne – Louvie-Juzon Au cœur de Louvie-Juzon, charmant village de la vallée d’Ossau, découvrez ce très bel appartement sous combles situé au 2ᵉ et dernier étage. Il offre une magnifique pièce de vie d’environ 90 m² avec cuisine ouverte, poutres apparentes, poêle et beaucoup de cachet. L’appartement comprend 3 grandes chambres, dont une suite parentale avec salle d’eau privative, une seconde salle d’eau, WC séparé, cellier/buanderie, balcon avec vue montagne et grand espace de stockage en rez-de-chaussée. Cet espace, plus pratique qu’une simple cave, permet de ranger vélos, skis, matériel de randonnée et affaires saisonnières. Emplacement idéal pour les amoureux de nature : Laruns à 10/15 minutes, Oloron-Sainte-Marie à environ 24 minutes, Gourette à environ 28 minutes, randonnées, ski et activités de montagne à proximité. Commerces accessibles à pied : boulangerie, boucherie, restaurant, poste. Bien rare, lumineux, chaleureux et plein de charme.

Ville : Louvie-Juzon
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64260
Coordonnées : 43.108190, -0.350720
Total : 204 320
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 21 800
Valeur du bien : 190 800
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13386€/an
Fourchette totale : 900€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10801€ - 16589€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 082,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 542,22
Coût de l'assurance :17 878,00
Taxe foncière : 1 338,56€/an
Soit par mois : 111,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (cuisine complète milieu de gamme), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (6 m² à 1000€/m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 48 m² × 25€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louvie-Juzon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 386 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 915
Revenus locatifs : +13 386
Charges déductibles : -30 915
Résultat foncier Année 1 : -17 530(Déficit de 17 530 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 830
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 115 €/an
Revenus locatifs : +13 386
Charges déductibles : -9 115
Résultat foncier Années 2+ : 4 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6829.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 38630 9227 068-17 53610 700 €6 836 €6 836 €
213 6538 9376 8834 717--2 120 €
313 9268 7456 6915 181---
414 2058 5466 4935 659---
514 4898 3416 2876 148---
614 7798 1286 0746 651---
715 0747 9075 8547 167---
815 3767 6795 6257 697---
915 6837 4425 3898 241---
1015 9977 1975 1448 800---
1116 3176 9444 8909 373---
1216 6436 6814 6289 962---
1316 9766 4094 35610 567---
1417 3166 1284 07411 188---
1517 6625 8363 78211 826---
1618 0155 5343 48012 481---
1718 3765 2213 16713 154---
1818 7434 8972 84413 846---
1919 1184 5622 50814 556---
2019 5004 2142 16115 286---
2119 8903 8551 80116 036---
2220 2883 4821 42816 806---
2320 6943 0961 04317 597---
2421 1082 69764318 411---
2521 5302 28323019 247---
TOTAL428 745175 684102 542253 06110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 061
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 811-3 210+6 021
2+2 8110+2 811
3+2 811+919+1 892
4+2 811+1 698+1 113
5+2 811+1 844+967
6+2 811+1 995+816
7+2 811+2 150+661
8+2 811+2 309+502
9+2 811+2 472+339
10+2 811+2 640+171
11+2 811+2 812-1
12+2 811+2 989-178
13+2 811+3 170-359
14+2 811+3 356-545
15+2 811+3 548-737
16+2 811+3 744-933
17+2 811+3 946-1 135
18+2 811+4 154-1 343
19+2 811+4 367-1 556
20+2 811+4 586-1 775
21+2 811+4 811-2 000
22+2 811+5 042-2 231
23+2 811+5 279-2 468
24+2 811+5 523-2 712
25+2 811+5 774-2 963
Total+70 275+75 918+-5 643
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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