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Centre Ville

VilleLimoux (11)
Surface105m²
Coût Total120 520€
Loyer Annuel9 898€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 904,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Chauffage central collectif, Étage 2

Grand appartement, bon état, confort, grand séjour, cuisine aménagée, 2 chambres, salle de bain.

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.055163, 2.216304
Total : 120 520€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 17 920€
Valeur du bien : 112 920€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9898€/an
Fourchette totale : 660€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7921€ - 12369€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 086,75 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 109 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-19 109€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-6 411€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 620,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 630,50€
Coût de l'assurance :9 039,00€
Taxe foncière : 989,83€/an
Soit par mois : 82,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 920 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant nouvelle douche, lavabo, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 898 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 197 €
Revenus locatifs : +9 898 €
Charges déductibles : -23 197 €
Résultat foncier Année 1 : -13 299 €(Déficit de 13 299 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 277 €/an
Revenus locatifs : +9 898 €
Charges déductibles : -5 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2598.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 898 €23 201 €3 930 €-13 303 €10 700 €2 603 €2 603 €
210 096 €5 175 €3 824 €4 921 €---
310 298 €5 066 €3 715 €5 232 €---
410 504 €4 953 €3 602 €5 551 €---
510 714 €4 836 €3 485 €5 878 €---
610 929 €4 716 €3 364 €6 213 €---
711 147 €4 591 €3 240 €6 556 €---
811 370 €4 462 €3 111 €6 908 €---
911 597 €4 329 €2 978 €7 269 €---
1011 829 €4 191 €2 840 €7 638 €---
1112 066 €4 049 €2 698 €8 017 €---
1212 307 €3 902 €2 551 €8 405 €---
1312 553 €3 750 €2 399 €8 803 €---
1412 805 €3 593 €2 242 €9 212 €---
1513 061 €3 431 €2 079 €9 630 €---
1613 322 €3 263 €1 912 €10 059 €---
1713 588 €3 090 €1 738 €10 499 €---
1813 860 €2 910 €1 559 €10 950 €---
1914 137 €2 725 €1 374 €11 412 €---
2014 420 €2 534 €1 183 €11 886 €---
2114 708 €2 336 €985 €12 372 €---
2215 003 €2 132 €780 €12 871 €---
2315 303 €1 920 €569 €13 382 €---
2415 609 €1 702 €351 €13 907 €---
2515 921 €1 476 €125 €14 444 €---
TOTAL317 047 €108 335 €56 631 €208 711 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 079 €-3 210 €+5 289 €
2+2 079 €+695 €+1 384 €
3+2 079 €+1 570 €+509 €
4+2 079 €+1 665 €+414 €
5+2 079 €+1 763 €+316 €
6+2 079 €+1 864 €+215 €
7+2 079 €+1 967 €+112 €
8+2 079 €+2 072 €+7 €
9+2 079 €+2 181 €-102 €
10+2 079 €+2 291 €-212 €
11+2 079 €+2 405 €-326 €
12+2 079 €+2 522 €-443 €
13+2 079 €+2 641 €-562 €
14+2 079 €+2 763 €-684 €
15+2 079 €+2 889 €-810 €
16+2 079 €+3 018 €-939 €
17+2 079 €+3 150 €-1 071 €
18+2 079 €+3 285 €-1 206 €
19+2 079 €+3 424 €-1 345 €
20+2 079 €+3 566 €-1 487 €
21+2 079 €+3 712 €-1 633 €
22+2 079 €+3 861 €-1 782 €
23+2 079 €+4 015 €-1 936 €
24+2 079 €+4 172 €-2 093 €
25+2 079 €+4 333 €-2 254 €
Total+51 975 €+62 613 €+-10 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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