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Appartement duplex F4/F5 de 140 m² – Marnaz

VilleMarnaz (74)
Surface140m²
Coût Total287 900€
Loyer Annuel21 645€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 255 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 821,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Marnaz, appartement duplex de 140 m² offrant de très beaux volumes, idéal pour investisseur ou projet de rénovation.

Rez-de-chaussée : Grand salon / séjour, cuisine, 1 chambre, 1 buanderie, 1 pièce supplémentaire, salle de bains et WC

Étage : 2 chambres

Fort potentiel d'aménagement pour remettre le bien à votre goût

Prix : 250 000 € (soit 1 785 € / m²) Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Marnaz
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74460
Coordonnées : 46.061530, 6.516040
Total : 287 900€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 267 500€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 12.88€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1804€/mois
Loyer annuel estimé : 21645€/an
Fourchette totale : 1445€ - 2252€/mois
Fourchette annuelle : 17334€ - 27028€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 566,32 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 285 €
Prix d'achat :255 000 €
Décote à l'achat :-104 285€ (-29.0%)
Marge achat-revente :71 385€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 445,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :115,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 561,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 879,47€
Coût de l'assurance :34 548,00€
Taxe foncière : 2 164,52€/an
Soit par mois : 180,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 803,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 741,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine légèrement datée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 645 €/an
Calcul : 1 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 382 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 082 €
Revenus locatifs : +21 645 €
Charges déductibles : -26 082 €
Résultat foncier Année 1 : -4 437 €(Déficit de 4 437 €)
Imputable sur revenu global : 4 437 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 582 €/an
Revenus locatifs : +21 645 €
Charges déductibles : -13 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 063 €/an
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 645 €26 092 €10 045 €-4 447 €4 447 €--
222 078 €13 330 €9 783 €8 748 €---
322 520 €13 058 €9 512 €9 461 €---
422 970 €12 777 €9 231 €10 193 €---
523 429 €12 486 €8 939 €10 944 €---
623 898 €12 184 €8 637 €11 714 €---
724 376 €11 871 €8 325 €12 505 €---
824 863 €11 547 €8 001 €13 316 €---
925 361 €11 212 €7 666 €14 149 €---
1025 868 €10 864 €7 318 €15 004 €---
1126 385 €10 504 €6 958 €15 881 €---
1226 913 €10 132 €6 585 €16 781 €---
1327 451 €9 745 €6 199 €17 706 €---
1428 000 €9 345 €5 799 €18 655 €---
1528 560 €8 931 €5 384 €19 630 €---
1629 132 €8 501 €4 955 €20 630 €---
1729 714 €8 057 €4 510 €21 657 €---
1830 308 €7 596 €4 050 €22 712 €---
1930 915 €7 119 €3 572 €23 796 €---
2031 533 €6 624 €3 078 €24 908 €---
2132 164 €6 112 €2 566 €26 051 €---
2232 807 €5 582 €2 036 €27 225 €---
2333 463 €5 032 €1 486 €28 430 €---
2434 132 €4 463 €917 €29 669 €---
2534 815 €3 874 €327 €30 941 €---
TOTAL693 301 €247 040 €145 879 €446 261 €4 447 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 334 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 545 €-1 334 €+5 879 €
2+4 545 €+2 624 €+1 921 €
3+4 545 €+2 838 €+1 707 €
4+4 545 €+3 058 €+1 487 €
5+4 545 €+3 283 €+1 262 €
6+4 545 €+3 514 €+1 031 €
7+4 545 €+3 751 €+794 €
8+4 545 €+3 995 €+550 €
9+4 545 €+4 245 €+300 €
10+4 545 €+4 501 €+44 €
11+4 545 €+4 764 €-219 €
12+4 545 €+5 034 €-489 €
13+4 545 €+5 312 €-767 €
14+4 545 €+5 597 €-1 052 €
15+4 545 €+5 889 €-1 344 €
16+4 545 €+6 189 €-1 644 €
17+4 545 €+6 497 €-1 952 €
18+4 545 €+6 814 €-2 269 €
19+4 545 €+7 139 €-2 594 €
20+4 545 €+7 473 €-2 928 €
21+4 545 €+7 815 €-3 270 €
22+4 545 €+8 167 €-3 622 €
23+4 545 €+8 529 €-3 984 €
24+4 545 €+8 901 €-4 356 €
25+4 545 €+9 282 €-4 737 €
Total+113 625 €+133 878 €+-20 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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