Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBray-sur-Seine (77)
Surface35m²
Coût Total73 500€
Loyer Annuel4 190€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2/2 étage, Salle de bain, Cave, 1 parking: Place dans la rue

Au centre historique de la ville de Bray-sur-Seine (77), au dernier étage d'un immeuble de deux étages. Grand studio en duplex avec deux petites pièces au niveau supérieur. Avec cuisine ouverte refaite à neuve, salle de bain, plus WC, cheminée, chauffages électriques, penderie, cave, débarrat au rdc derrière le bâtiment, idéal pour garder une moto. Les diagnostics ont été réalisés le 27 juillet 2023.

Ville : Bray-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77480
Coordonnées : 48.418437, 3.245532
Total : 73 500€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 19 500€
Valeur du bien : 69 500€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 8.09€ - 12.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 349€/mois
Loyer annuel estimé : 4190€/an
Fourchette totale : 283€ - 430€/mois
Fourchette annuelle : 3399€ - 5165€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :46 667 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+3 333€ (+7.1%)
Marge achat-revente :-26 833€ (-57.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :29,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 389,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 419,72€
Coût de l'assurance :8 820,00€
Taxe foncière : 418,96€/an
Soit par mois : 34,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 349,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 424,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 621 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: Salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Réfection de la plomberie pour assurer la conformité et le bon fonctionnement.
Quantité: Salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessité de mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: Cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Réfection de l'électricité pour assurer la conformité et le bon fonctionnement.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessité de mise aux normes.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique si ancien et mise à la terre si absente.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant plomberie, carrelage, douche, lavabo, WC, et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Mise aux normes plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain complète = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant peinture des meubles, mise à jour de l'électroménager et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Mise aux normes électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Remplacement tableau électrique: 1 tableau = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bray-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 349 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 190 €/an
Calcul : 349 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 419 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 659 €
Revenus locatifs : +4 190 €
Charges déductibles : -22 659 €
Résultat foncier Année 1 : -18 469 €(Déficit de 18 469 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 159 €/an
Revenus locatifs : +4 190 €
Charges déductibles : -3 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 031 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7769.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 190 €22 661 €2 389 €-18 471 €10 700 €7 771 €7 771 €
24 273 €3 097 €2 325 €1 177 €--6 595 €
34 359 €3 030 €2 258 €1 329 €--5 266 €
44 446 €2 961 €2 190 €1 485 €--3 781 €
54 535 €2 890 €2 119 €1 645 €--2 136 €
64 626 €2 817 €2 045 €1 809 €--328 €
74 718 €2 741 €1 969 €1 977 €---
84 813 €2 663 €1 891 €2 150 €---
94 909 €2 582 €1 810 €2 327 €---
105 007 €2 498 €1 726 €2 509 €---
115 107 €2 411 €1 640 €2 696 €---
125 209 €2 322 €1 550 €2 887 €---
135 313 €2 229 €1 458 €3 084 €---
145 420 €2 134 €1 362 €3 286 €---
155 528 €2 035 €1 264 €3 493 €---
165 639 €1 933 €1 162 €3 705 €---
175 751 €1 828 €1 056 €3 924 €---
185 866 €1 719 €947 €4 147 €---
195 984 €1 606 €835 €4 377 €---
206 103 €1 490 €718 €4 613 €---
216 226 €1 370 €598 €4 856 €---
226 350 €1 246 €474 €5 104 €---
236 477 €1 117 €346 €5 360 €---
246 607 €985 €213 €5 622 €---
256 739 €848 €76 €5 891 €---
TOTAL134 195 €73 214 €34 420 €60 981 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+880 €-3 210 €+4 090 €
2+880 €0 €+880 €
3+880 €0 €+880 €
4+880 €0 €+880 €
5+880 €0 €+880 €
6+880 €0 €+880 €
7+880 €+495 €+385 €
8+880 €+645 €+235 €
9+880 €+698 €+182 €
10+880 €+753 €+127 €
11+880 €+809 €+71 €
12+880 €+866 €+14 €
13+880 €+925 €-45 €
14+880 €+986 €-106 €
15+880 €+1 048 €-168 €
16+880 €+1 112 €-232 €
17+880 €+1 177 €-297 €
18+880 €+1 244 €-364 €
19+880 €+1 313 €-433 €
20+880 €+1 384 €-504 €
21+880 €+1 457 €-577 €
22+880 €+1 531 €-651 €
23+880 €+1 608 €-728 €
24+880 €+1 687 €-807 €
25+880 €+1 767 €-887 €
Total+22 000 €+18 294 €+3 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →