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Achat maison

Bien expiré
VilleMasseube (32)
Surface121m²
Coût Total140 140€
Loyer Annuel11 416€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 628,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 121 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1880, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine équipée, Salle de séjour : 17 m², Terrain de 151 m²

Masseube, proche commerces et écoles maison de caractère de type 5, cuisine aménagée, séjour avec cheminée, salle d'eau avec douche à l'italienne, quatre grandes chambres, un dressing, double vitrage sur le bas, grand garage de 80m² avec hourdis possibilté de le transformer en logements, petit jardinet, des travaux de rafraichissements sont à prévoir.

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.440800, 0.611350
Total : 140 140€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 58 060€
Valeur du bien : 134 060€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11416€/an
Fourchette totale : 734€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 8805€ - 14801€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 723,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 959,65€
Coût de l'assurance :11 911,90€
Taxe foncière : 1 141,60€/an
Soit par mois : 95,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 951,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1880, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 060 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:7 260€
    Isolation combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9500€ = 9500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 416 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 140 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 187 €
Revenus locatifs : +11 416 €
Charges déductibles : -64 187 €
Résultat foncier Année 1 : -52 771 €(Déficit de 52 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 127 €/an
Revenus locatifs : +11 416 €
Charges déductibles : -6 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31371.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 416 €64 192 €4 514 €-52 776 €21 400 €31 376 €31 376 €
211 644 €6 010 €4 392 €5 635 €--25 741 €
311 877 €5 884 €4 265 €5 994 €--19 748 €
412 115 €5 753 €4 135 €6 362 €--13 386 €
512 357 €5 619 €4 001 €6 738 €--6 648 €
612 604 €5 479 €3 861 €7 125 €---
712 856 €5 336 €3 718 €7 520 €---
813 113 €5 187 €3 569 €7 926 €---
913 376 €5 034 €3 416 €8 342 €---
1013 643 €4 875 €3 257 €8 768 €---
1113 916 €4 712 €3 094 €9 204 €---
1214 194 €4 543 €2 925 €9 652 €---
1314 478 €4 368 €2 750 €10 110 €---
1414 768 €4 188 €2 569 €10 580 €---
1515 063 €4 001 €2 383 €11 062 €---
1615 364 €3 808 €2 190 €11 556 €---
1715 672 €3 609 €1 991 €12 062 €---
1815 985 €3 404 €1 786 €12 581 €---
1916 305 €3 191 €1 573 €13 113 €---
2016 631 €2 972 €1 354 €13 659 €---
2116 964 €2 745 €1 127 €14 218 €---
2217 303 €2 511 €893 €14 792 €---
2317 649 €2 269 €651 €15 380 €---
2418 002 €2 019 €401 €15 983 €---
2518 362 €1 761 €143 €16 601 €---
TOTAL365 658 €163 472 €64 960 €202 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 397 €-6 420 €+8 817 €
2+2 397 €0 €+2 397 €
3+2 397 €0 €+2 397 €
4+2 397 €0 €+2 397 €
5+2 397 €0 €+2 397 €
6+2 397 €+143 €+2 254 €
7+2 397 €+2 256 €+141 €
8+2 397 €+2 378 €+19 €
9+2 397 €+2 503 €-106 €
10+2 397 €+2 630 €-233 €
11+2 397 €+2 761 €-364 €
12+2 397 €+2 895 €-498 €
13+2 397 €+3 033 €-636 €
14+2 397 €+3 174 €-777 €
15+2 397 €+3 319 €-922 €
16+2 397 €+3 467 €-1 070 €
17+2 397 €+3 619 €-1 222 €
18+2 397 €+3 774 €-1 377 €
19+2 397 €+3 934 €-1 537 €
20+2 397 €+4 098 €-1 701 €
21+2 397 €+4 265 €-1 868 €
22+2 397 €+4 437 €-2 040 €
23+2 397 €+4 614 €-2 217 €
24+2 397 €+4 795 €-2 398 €
25+2 397 €+4 980 €-2 583 €
Total+59 925 €+60 656 €+-731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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