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Achat : Appartement Belfort (90000)

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface58m²
Coût Total101 300€
Loyer Annuel8 263€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 948,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 58 m², 2 pièces, 1 salle de bain, Cave, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir

Vente d'un appartement T2 (59 m²) lumineux à Belfort, idéal pour investissement avec loyer potentiel de 450€/500€ Hc. - À Vendre : Appartement T2 à Belfort, 90000

Découvrez cet appartement T2 idéalement situé à Belfort rue Gaston Defferre, offrant un excellent pote...

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638830, 6.862220
Total : 101 300€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 41 900€
Valeur du bien : 96 900€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8263€/an
Fourchette totale : 550€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6601€ - 10344€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :494,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 522,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 955,99€
Coût de l'assurance :8 610,50€
Taxe foncière : 826,30€/an
Soit par mois : 68,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900 €(722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 500€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 263 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 330 €
Revenus locatifs : +8 263 €
Charges déductibles : -46 330 €
Résultat foncier Année 1 : -38 067 €(Déficit de 38 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 430 €/an
Revenus locatifs : +8 263 €
Charges déductibles : -4 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16667.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 263 €46 333 €3 263 €-38 071 €21 400 €16 671 €16 671 €
28 428 €4 345 €3 174 €4 083 €--12 587 €
38 597 €4 254 €3 083 €4 343 €--8 245 €
48 769 €4 160 €2 989 €4 609 €--3 636 €
58 944 €4 062 €2 892 €4 882 €---
69 123 €3 962 €2 791 €5 161 €---
79 305 €3 858 €2 687 €5 447 €---
89 492 €3 751 €2 580 €5 741 €---
99 681 €3 640 €2 469 €6 042 €---
109 875 €3 525 €2 355 €6 350 €---
1110 073 €3 407 €2 236 €6 665 €---
1210 274 €3 285 €2 114 €6 989 €---
1310 479 €3 158 €1 988 €7 321 €---
1410 689 €3 028 €1 857 €7 661 €---
1510 903 €2 893 €1 723 €8 010 €---
1611 121 €2 754 €1 583 €8 367 €---
1711 343 €2 610 €1 439 €8 733 €---
1811 570 €2 462 €1 291 €9 109 €---
1911 802 €2 308 €1 137 €9 494 €---
2012 038 €2 149 €979 €9 888 €---
2112 278 €1 986 €815 €10 293 €---
2212 524 €1 816 €646 €10 708 €---
2312 774 €1 641 €471 €11 133 €---
2413 030 €1 461 €290 €11 569 €---
2513 290 €1 274 €103 €12 016 €---
TOTAL264 665 €118 124 €46 956 €146 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 735 €-6 420 €+8 155 €
2+1 735 €0 €+1 735 €
3+1 735 €0 €+1 735 €
4+1 735 €0 €+1 735 €
5+1 735 €+374 €+1 361 €
6+1 735 €+1 548 €+187 €
7+1 735 €+1 634 €+101 €
8+1 735 €+1 722 €+13 €
9+1 735 €+1 812 €-77 €
10+1 735 €+1 905 €-170 €
11+1 735 €+2 000 €-265 €
12+1 735 €+2 097 €-362 €
13+1 735 €+2 196 €-461 €
14+1 735 €+2 298 €-563 €
15+1 735 €+2 403 €-668 €
16+1 735 €+2 510 €-775 €
17+1 735 €+2 620 €-885 €
18+1 735 €+2 733 €-998 €
19+1 735 €+2 848 €-1 113 €
20+1 735 €+2 966 €-1 231 €
21+1 735 €+3 088 €-1 353 €
22+1 735 €+3 212 €-1 477 €
23+1 735 €+3 340 €-1 605 €
24+1 735 €+3 471 €-1 736 €
25+1 735 €+3 605 €-1 870 €
Total+43 375 €+43 962 €+-587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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