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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface130m²
Coût Total166 460€
Loyer Annuel14 585€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 746,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier saint Martin appartement de 130m² à rénover entièrement, situé au 1er étage d'une petite copropriété, précédemment exploité en bureaux, possibilité de deux appartements (2 portes d'entrée), faibles charges. Idéal investisseur !!

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.195061, 0.711858
Total : 166 460€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 61 700€
Valeur du bien : 158 700€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1215€/mois
Loyer annuel estimé : 14585€/an
Fourchette totale : 962€ - 1536€/mois
Fourchette annuelle : 11544€ - 18427€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 880,13 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 416 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-147 416€ (-60.3%)
Marge achat-revente :77 956€ (31.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 871,17€
Coût de l'assurance :14 565,25€
Taxe foncière : 1 458,49€/an
Soit par mois : 121,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :220,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les chambres
Quantité: 0 chambres (état 3/5 visible)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et des finitions dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 700 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 13 × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:21 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:0€
    Pas de travaux à réaliser dans les chambres.
  • Salon - Rénovation légère:3 000€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 585 €/an
Calcul : 1 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 329 €
Revenus locatifs : +14 585 €
Charges déductibles : -69 329 €
Résultat foncier Année 1 : -54 744 €(Déficit de 54 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 344 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 629 €/an
Revenus locatifs : +14 585 €
Charges déductibles : -7 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33343.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 585 €69 334 €5 593 €-54 749 €21 400 €33 349 €33 349 €
214 877 €7 486 €5 445 €7 391 €--25 958 €
315 174 €7 332 €5 291 €7 842 €--18 116 €
415 478 €7 173 €5 132 €8 305 €--9 811 €
515 787 €7 009 €4 968 €8 779 €--1 033 €
616 103 €6 839 €4 797 €9 264 €---
716 425 €6 663 €4 621 €9 762 €---
816 754 €6 480 €4 439 €10 273 €---
917 089 €6 292 €4 251 €10 796 €---
1017 430 €6 097 €4 056 €11 333 €---
1117 779 €5 896 €3 855 €11 883 €---
1218 135 €5 687 €3 646 €12 447 €---
1318 497 €5 471 €3 430 €13 026 €---
1418 867 €5 248 €3 207 €13 619 €---
1519 245 €5 017 €2 976 €14 227 €---
1619 629 €4 778 €2 737 €14 851 €---
1720 022 €4 531 €2 490 €15 491 €---
1820 422 €4 276 €2 235 €16 147 €---
1920 831 €4 011 €1 970 €16 820 €---
2021 248 €3 738 €1 696 €17 510 €---
2121 672 €3 454 €1 413 €18 218 €---
2222 106 €3 162 €1 120 €18 944 €---
2322 548 €2 859 €818 €19 689 €---
2422 999 €2 545 €504 €20 454 €---
2523 459 €2 221 €180 €21 238 €---
TOTAL467 160 €193 599 €80 871 €273 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 063 €-6 420 €+9 483 €
2+3 063 €0 €+3 063 €
3+3 063 €0 €+3 063 €
4+3 063 €0 €+3 063 €
5+3 063 €0 €+3 063 €
6+3 063 €+2 469 €+594 €
7+3 063 €+2 929 €+134 €
8+3 063 €+3 082 €-19 €
9+3 063 €+3 239 €-176 €
10+3 063 €+3 400 €-337 €
11+3 063 €+3 565 €-502 €
12+3 063 €+3 734 €-671 €
13+3 063 €+3 908 €-845 €
14+3 063 €+4 086 €-1 023 €
15+3 063 €+4 268 €-1 205 €
16+3 063 €+4 455 €-1 392 €
17+3 063 €+4 647 €-1 584 €
18+3 063 €+4 844 €-1 781 €
19+3 063 €+5 046 €-1 983 €
20+3 063 €+5 253 €-2 190 €
21+3 063 €+5 465 €-2 402 €
22+3 063 €+5 683 €-2 620 €
23+3 063 €+5 907 €-2 844 €
24+3 063 €+6 136 €-3 073 €
25+3 063 €+6 371 €-3 308 €
Total+76 575 €+82 068 €+-5 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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